Immobilienfinanzierung: Wie hoch ist die monatliche Belastung?

Eine essenzielle Frage bei der Immobilienfinanzierung lautet: ‚ÄěWie¬†viel Immobilie kann ich mir √ľberhaupt leisten?‚Äú. Wie bereits im Blog-Artikel Vor dem Kauf einer Immobilie – was gilt es allgemein zu beachten?” angesprochen ist die Sichtung der pers√∂nlichen finanziellen Situation der erste wichtige Schritt. Wir m√∂chten in diesem Immobilienblog-Beitrag ein konkretes Beispiel behandeln, damit Sie bei Bedarf Ihre pers√∂nliche Berechnung durchf√ľhren k√∂nnen.

Szenario

Familie ImmoGut möchte eine gebrauchte Immobilie (Bestandsimmobilie) innerhalb der Grafschaft Bentheim in Niedersachsen kaufen. Diese soll 230.000 Euro kosten. Die Familie hat 10.000 Euro an Eigenkapital angespart. Familie ImmoGut weiß, dass noch folgende Nebenkosten in Niedersachsen hinzukommen:

  1. Grundbuchgeb√ľhren von ca. 0,5 %
  2. Notarkosten von ca. 1 %
  3. Grunderwerbssteuer 5 %
  4. Maklercourtage 5,95 %

Wichtig

Grundbuchgeb√ľhren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer sind beim Immobilienkauf immer zu ber√ľcksichtigen.

Die Maklercourtage entsteht, wenn die Immobilie √ľber ein Makler verkauft wird. Die Courtage variiert von Makler zu Makler.

Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland siehe Beitrag “bauen oder kaufen”, Abschnitt Grunderwerbssteuer.

Insgesamt m√ľssen also in diesem Szenario 11,5 % des Kaufpreises zus√§tzlich mit einkalkuliert werden:

230.000 Euro Kaufpreis * 11,5 % Kaufnebenkosten =  26.450 Euro zusätzliche Nebenkosten

Somit muss Familie ImmoGut f√ľr den Kauf des Hauses und die Begleichung der Kaufnebenkosten 230.000 Euro + 26.450 Euro = 256.450 Euro zahlen.

Wie viel Kapital braucht die Familie jetzt noch von der Bank?

Wir haben die Gesamtkosten von 256.450 Euro minus des vorhandenen Eigenkapitals von 10.000 Euro:

256.450 Euro Gesamtkosten – 10.000 Euro Eigenkapital = 246.450 Euro an Finanzierungsbedarf von der Bank.

Jetzt muss aber beachtet werden, dass die Kaufnebenkosten keinen Gegenwert f√ľr die Bank darstellen. Die Bank orientiert sich bei der Berechnung an dem Beleihungswert und dem Marktwert der Immobilie.

Marktwert und Beleihungswert

Marktwert = dr√ľckt den aktuell m√∂glichen Kaufpreis einer Immobilie aus

Beleihungswert = dr√ľckt den zuk√ľnftig erzielbaren Kaufpreis aus

Die Familie finanziert in diesem Beispiel 107,15 % mit der Bank.


EXKURS

Es kann vorkommen, dass die Banken einen Eigenkapitalanteil von ca. 10% verlangen. Das h√§ngt immer vom individuellen Fall ab. In diesem Szenario hat die Familie nach Abzug der Kaufnebenkosten eine Vollfinanzierung. Damit die Bank lediglich 90% fremdfinanziert, m√ľsste ein Eigenkapitalanteil von 54.450 Euro anstatt von 10.000 Euro zur Verf√ľgung stehen. Einen so hohen Anteil an Eigenkapital weisen die wenigsten Personen auf. Eine Finanzierung wird auch mit weniger Eigenkapital funktionieren.

INFO

Der Bedarf an vorhandenem Eigenkapital f√ľr die Finanzierung variiert je nach Bonit√§t, Nettoeinkommen, famili√§rer Gr√∂√üe, genauem Vorhaben und Zustand der Immobilie.


Wie hoch ist die voraussichtliche monatliche Belastung bei 10.000 Euro Eigenkapital und einem Gesamtkaufpreis von 256.450 Euro?

Wie wir festgestellt haben benötigt Familie ImmoGut 107,15 % Fremdkapital, umgerechnet 246.450 Euro. Jetzt gehen wir davon aus, dass die Familie ein monatliches Nettoeinkommen von 2500 Euro aufweist.

Bei den Verhandlungen mit der Bank erhält Familie ImmoGut einen Sollzinssatz von 2,5% mit anfänglicher Tilgung von 2% bei einer Laufzeit von 20 Jahren.

Die monatliche Belastung ergibt durch folgende Formel:

Wenn wir nun die jeweiligen Werte eingeben, dann erhalten wir:

246.450 ‚ā¨ * (2,5% Sollzins + 2% Tilgung) / (100% * 12 Monate) = 924,18 ‚ā¨ monatliche Belastung

Die monatliche Belastung betr√§gt also aktuell 924,18 ‚ā¨. Aus Finanzierungsberatungen wei√ü die Familie, dass maximal 40% des Nettoeinkommens f√ľr das Darlehen verwendet werden sollten. Da die Familie ein Nettoeinkommen von 2500 Euro aufweist, kann sich die Familie rein theoretisch 1000 Euro an monatlicher Belastung zumuten.

Wo liegt der Haken?

Rein rechnerisch w√ľrde die Familie das Darlehen aktuell erhalten. Nachdem die Familie die Immobilie ein weiteres Mal besichtigt hat, werden jedoch weitere potentielle Kosten sichtbar. Die Heizung ist bereits 25 Jahre alt und das Bad muss auch erneuert werden. Zudem m√ľssen grunds√§tzliche Renovierungen wie das Streichen ¬†der W√§nde und das Verlegen von Fu√übodenbel√§gen ber√ľcksichtigt werden. Alles in allem entstehen Modernisierungs- und Renovierungskosten in H√∂he von 35.000 Euro.

Zusammengefasste Kosten:

Kaufpreis+ 230.000 Euro
Kaufnebenkosten+ 26.450 Euro
Modernisierung+ 15.000 Euro
Renovierung+ 20.000 Euro
Eigenkapital - 10.000 Euro
Finanzierungsbedarf Gesamt281.450 Euro

Die tatsächliche monatliche Belastung

Wie bereits beschrieben orientieren sich Banken an dem Markt- und Beleihungswert einer Immobilie. In diesem Fall findet eine 120% Finanzierung statt (Artikel: Hausfinanzierung 110% ohne Eigenkapital). Banken wollen das Risiko f√ľr sich m√∂glichst gering halten bzw. bestrafen ein h√∂heres Risiko mit Zinsaufschl√§gen. Im Fall der Familie ImmoGut wird nun ein Sollzins von 3,5% veranschlagt. Es ergibt sich eine neue monatliche Belastung:

281.450 ‚ā¨ * (3,5% Sollzins + 2% Tilgung) / (100% * 12 Monate) = 1289,97 ‚ā¨ monatliche Belastung

Die neue monatliche Belastung betr√§gt √ľber 50 % des monatlichen Nettoeinkommens. In solchen F√§llen darf nicht vergessen werden, dass auch noch Fixkosten wie z.B. Versicherungen, Betriebskosten (Strom, Heizung, Wasser) und weitere Lebenserhaltungskosten notwendig sind.

Resumee

Wir m√∂chten damit verdeutlichen, dass Sie bei einer Finanzierung zum einen s√§mtliche Kosten genau aufschl√ľsseln und zum andern nachrechen, was sie sich leisten k√∂nnen ohne schlaflose N√§chte zu haben.

Ein paar Worst-Case-Szenarien:

  • Was machen Sie, wenn das Auto kaputt geht?
  • Wie lange k√∂nnen Sie die Raten bezahlen, wenn pl√∂tzliche Arbeitslosigkeit droht?
  • Wie schaut es mit der Anschlussfinanzierung (Prolongation) aus, wenn der Zins bei 6% liegt?

 

Kontaktieren Sie f√ľr die genaue Berechnung eines Finanzierungsbeispiels z.B. eine unabh√§ngige Baufinanzierungsberatung, die Ihnen Auskunft √ľber Ihre pers√∂nlichen M√∂glichkeiten einer Hausfinanzierung aufzeigen kann. Auch wir arbeiten mit Finanzdienstleistern der Region zusammen und k√∂nnen Ihnen einen Kontakt herstellen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns √ľber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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