Hausfinanzierung 110-Prozent ohne Eigenkapital: Möglich und sinnvoll?

Wenn Sie sich fĂŒr den Kauf einer Immobilie interessieren, dann werden Sie frĂŒher oder spĂ€ter mit dem Thema Hausfinanzierung konfrontiert. Hierbei fallen dann Begriffe wie 100 % Finanzierung oder Vollfinanzierung. ZunĂ€chst sollten Sie erst einmal fogende Begrifflichkeiten differenzieren:

  1. Hausfinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital

Sie möchten Ihr Haus ohne finanzielle RĂŒcklage erwerben.

  1. Hausfinanzierung ohne zusteuern von vorhandenem Eigenkapital

Sie besitzen zwar Eigenkapital, wollen dieses aber z.B. aus SicherheitsgrĂŒnden festhalten.

Drei Varianten der Finanzierung ohne Eigenkapital?

Finanzierung 100%

Eine 100% Finanzierung hat nichts mit einer Vollfinanzierung gemeinsam. In diesem Fall ist Eigenkapital notwendig. Denn bei der 100% Finanzierung werden lediglich die Kaufpreiskosten gedeckt. Das bedeutet, dass die entstehenden Kaufnebenkosten noch bezahlt werden mĂŒssen. Hierzu gehören GrundbuchgebĂŒhren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklercourtage.

Finanzierung 110% – Vollfinanzierung

Die 110% Finanzierung oder auch Vollfinanzierung genannt decken neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ab. Hierbei mĂŒsste dann lediglich das Kapital fĂŒr Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen vorhanden sein.

Finanzierung 120%

Bei der 120% Finanzierung werden der Kaufpreis, die Nebenkosten und zusÀtzliche Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten mit abgedeckt.

Die 110% Vollfinanzierung oder 120% Finanzierung ohne Eigenkapital

In den meisten FĂ€llen wollen die Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten getragen werden (100% Finanzierung). Das liegt daran, dass Immobilien erstens in den seltensten FĂ€llen deutlich unter dem Markt- und Beleihungswert gekauft werden und zweitens trotz Kaufnebenkosten, diese Werte nicht ĂŒberschreiten. FĂŒr die Banken stellen solche Szenarien Finanzierungsrisikos dar. Je nach Höhe des Finanzierungsrisikos fĂŒr Banken, lassen sie sich dieses durch Eigenkapital absichern.

Einfach ausgedrĂŒckt: Je Höher das berechnete Risiko der Banken, desto mehr Eigenkapital wird von Ihnen verlangt.

Marktwert & Beleihungswert

Marktwert = drĂŒckt den aktuell möglichen Kaufpreis einer Immobilie aus

Beleihungswert = drĂŒckt den zukĂŒnftig erzielbaren Kaufpreis aus

Bei der Vollfinanzierung und 120%-Finanzierungen mĂŒssen folgende Punkte bei Ihnen bestehen:

  1. Überdurchschnittlich gute BonitĂ€t (KreditwĂŒrdigkeit) in Form des besten Schufa-Score ist Grundvoraussetzung
  2. Sie haben ein hohes, gering schwankendes, gesichertes Einkommen zur VerfĂŒgung. Hierbei mĂŒssen LebensumstĂ€nde z.B. Kinder mit einkalkuliert werden
  3. Einkauf der Immobilie unter Beleihungswert und Marktwert
  4. Gute Lage mit Wertentwicklungspotential

Das maximale Immobiliendarlehen richtet sich in Folge nach Ihrem monatlichen verfĂŒgbaren Einkommen und den aktuellen Konditionen der Banken. Sie sollten nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens fĂŒr die monatliche KreditrĂŒckzahlung verwenden. Denken Sie daran, dass Sie noch leben und RĂŒcklagen bilden mĂŒssen. Bei einem Nettoeinkommen von z.B. 2500 Euro sind es dann mögliche 1000 Euro monatliche Belastung.

Bei einer Vollfinanzierung wird das nicht vorhandene Eigenkapital primÀr durch ein hohes Einkommen ausgeglichen. Hierbei ist dennoch zu beachten, dass unvorhersehbare Ereignisse, wie z.B.

  • Auto Totalschaden
  • ImmobilienschĂ€den durch nicht versicherte UmwelteinflĂŒsse
  • Arbeitslosigkeit
  • Todesfall

ein grĂ¶ĂŸeres Risiko fĂŒr Sie und Ihre Familie darstellen, wenn kein verfĂŒgbares Eigenkapital vorhanden ist. Sie sollten zudem beachten, dass eine Immobilienfinanzierung ein Projekt fĂŒr die nĂ€chsten 20 bis 30 Jahre Ihres Lebens darstellt.

WĂŒrden wir eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital durchfĂŒhren?

Rein ökonomisch betrachtet kann eine Vollfinanzierung sehr lukrativ sein. Die Voraussetzung ist jedoch, dass Sie die finanzierte Immobilie als Kapitalanlage sehen und vermieten. Bei sorgfĂ€ltiger Renditeberechnung und Beachtung sĂ€mtlicher EventualitĂ€ten wĂŒrden wir unter folgenden Bedingungen eine Vollfinanzierung durchfĂŒhren:

  • Sie sind Risikobereit (liegt immer im Auge des Betrachters)
  • Sie beginnen sofort mit RĂŒcklagenbildung
  • Sie verfĂŒgen ĂŒber grundlegende finanz- und investitionsmathematische Kenntnisse und bilden sich in diesem Bereich fort
  • Sie schĂ€tzen Ihr Potential richtig ein (liegt ebenfalls im Auge des Betrachters)

Die Zinskonditionen bei Banken verschlechtern sich natĂŒrlich mit zunehmender Zinssicherheit. Einfach ausgedrĂŒckt: Umso lĂ€nger die Zinsfestschreibung, desto höher die Zinskosten.

Zinsfestschreibung Beispiele

10 Jahre = effektiven Jahreszins von 1,6 % p.a.
15 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,2 % p.a.
20 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,9 % p.a.[/message_box]

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn die beschriebenen Voraussetzungen gegeben sind. Ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, kann objektiv nur bedingt beantwortet werden, weil zu viele Variable existieren.Eine genaue Berechnung sollte mit Ihrem Finanzberater erfolgen. Bitte beachten Sie zudem, dass es sich immer lohnt Angebote zu vergleichen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ĂŒber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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