Hausfinanzierung 110-Prozent ohne Eigenkapital: M├Âglich und sinnvoll?

Wenn Sie sich f├╝r den Kauf einer Immobilie interessieren, dann werden Sie fr├╝her oder sp├Ąter mit dem Thema Hausfinanzierung konfrontiert. Hierbei fallen dann Begriffe wie 100 % Finanzierung oder Vollfinanzierung. Zun├Ąchst sollten Sie erst einmal fogende Begrifflichkeiten differenzieren:

  1. Hausfinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital

Sie m├Âchten Ihr Haus ohne finanzielle R├╝cklage erwerben.

  1. Hausfinanzierung ohne zusteuern von vorhandenem Eigenkapital

Sie besitzen zwar Eigenkapital, wollen dieses aber z.B. aus Sicherheitsgr├╝nden festhalten.

Drei Varianten der Finanzierung ohne Eigenkapital?

Finanzierung 100%

Eine 100% Finanzierung hat nichts mit einer Vollfinanzierung gemeinsam. In diesem Fall ist Eigenkapital notwendig. Denn bei der 100% Finanzierung werden lediglich die Kaufpreiskosten gedeckt. Das bedeutet, dass die entstehenden Kaufnebenkosten noch bezahlt werden m├╝ssen. Hierzu geh├Âren Grundbuchgeb├╝hren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklercourtage.

Finanzierung┬á110% ÔÇô Vollfinanzierung

Die 110% Finanzierung oder auch Vollfinanzierung genannt decken neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ab. Hierbei m├╝sste dann lediglich das Kapital f├╝r Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen vorhanden sein.

Finanzierung 120%

Bei der 120% Finanzierung werden der Kaufpreis, die Nebenkosten und zus├Ątzliche Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten mit abgedeckt.

Die 110% Vollfinanzierung oder 120% Finanzierung ohne Eigenkapital

In den meisten F├Ąllen wollen die Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten getragen werden (100% Finanzierung). Das liegt daran, dass Immobilien erstens in den seltensten F├Ąllen deutlich unter dem Markt- und Beleihungswert gekauft werden und zweitens trotz Kaufnebenkosten, diese Werte nicht ├╝berschreiten. F├╝r die Banken stellen solche Szenarien Finanzierungsrisikos dar. Je nach H├Âhe des Finanzierungsrisikos f├╝r Banken, lassen sie sich dieses durch Eigenkapital absichern.

Einfach ausgedr├╝ckt: Je H├Âher das berechnete Risiko der Banken, desto mehr Eigenkapital wird von Ihnen verlangt.

Marktwert & Beleihungswert

Marktwert = dr├╝ckt den aktuell m├Âglichen Kaufpreis einer Immobilie aus

Beleihungswert = dr├╝ckt den zuk├╝nftig erzielbaren Kaufpreis aus

Bei der Vollfinanzierung und 120%-Finanzierungen m├╝ssen folgende Punkte bei Ihnen bestehen:

  1. ├ťberdurchschnittlich gute Bonit├Ąt (Kreditw├╝rdigkeit) in Form des besten Schufa-Score ist Grundvoraussetzung
  2. Sie haben ein hohes, gering schwankendes, gesichertes Einkommen zur Verf├╝gung. Hierbei m├╝ssen Lebensumst├Ąnde z.B. Kinder mit einkalkuliert werden
  3. Einkauf der Immobilie unter Beleihungswert und Marktwert
  4. Gute Lage mit Wertentwicklungspotential

Das maximale Immobiliendarlehen richtet sich in Folge nach Ihrem monatlichen verf├╝gbaren Einkommen und den aktuellen Konditionen der Banken. Sie sollten nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens f├╝r die monatliche Kreditr├╝ckzahlung verwenden. Denken Sie daran, dass Sie noch leben und R├╝cklagen bilden m├╝ssen. Bei einem Nettoeinkommen von z.B. 2500 Euro sind es dann m├Âgliche 1000 Euro monatliche Belastung.

Bei einer Vollfinanzierung wird das nicht vorhandene Eigenkapital prim├Ąr durch ein hohes Einkommen ausgeglichen. Hierbei ist dennoch zu beachten, dass unvorhersehbare Ereignisse, wie z.B.

  • Auto Totalschaden
  • Immobiliensch├Ąden durch nicht versicherte Umwelteinfl├╝sse
  • Arbeitslosigkeit
  • Todesfall

ein gr├Â├čeres Risiko f├╝r Sie und Ihre Familie darstellen, wenn kein verf├╝gbares Eigenkapital vorhanden ist. Sie sollten zudem beachten, dass eine Immobilienfinanzierung ein Projekt f├╝r die n├Ąchsten 20 bis 30 Jahre Ihres Lebens darstellt.

W├╝rden wir eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital durchf├╝hren?

Rein ├Âkonomisch betrachtet kann eine Vollfinanzierung sehr lukrativ sein. Die Voraussetzung ist jedoch, dass Sie die finanzierte Immobilie als Kapitalanlage sehen und vermieten. Bei sorgf├Ąltiger Renditeberechnung und Beachtung s├Ąmtlicher Eventualit├Ąten w├╝rden wir unter folgenden Bedingungen eine Vollfinanzierung durchf├╝hren:

  • Sie sind Risikobereit (liegt immer im Auge des Betrachters)
  • Sie beginnen sofort mit R├╝cklagenbildung
  • Sie verf├╝gen ├╝ber grundlegende finanz- und investitionsmathematische Kenntnisse und bilden sich in diesem Bereich fort
  • Sie sch├Ątzen Ihr Potential richtig ein (liegt ebenfalls im Auge des Betrachters)

Die Zinskonditionen bei Banken verschlechtern sich nat├╝rlich mit zunehmender Zinssicherheit. Einfach ausgedr├╝ckt: Umso l├Ąnger die Zinsfestschreibung, desto h├Âher die Zinskosten.

Zinsfestschreibung Beispiele

10 Jahre = effektiven Jahreszins von 1,6 % p.a.
15 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,2 % p.a.
20 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,9 % p.a.[/message_box]

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist m├Âglich, wenn die beschriebenen Voraussetzungen gegeben sind. Ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, kann objektiv nur bedingt beantwortet werden, weil zu viele Variable existieren.Eine genaue Berechnung sollte mit Ihrem Finanzberater erfolgen. Bitte beachten Sie zudem, dass es sich immer lohnt Angebote zu vergleichen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ├╝ber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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