Immobilien Betriebskosten: Nebenkosten bei Wohnung und Haus

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Die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten werden im Volksmund häufig synonym verwendet. Genau genommen ist der Begriff Nebenkosten nicht definiert und beinhaltet eine Vielzahl von Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Die Betriebskosten sind ein Teil der gesamten Nebenkosten und werden wie folgt definiert:

Betriebskosten werden nach § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) als diejenigen Kosten bezeichnet, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

Alle Betriebskostenarten im Überblick

  • Heizkosten
  • Warmwasser
  • Grundsteuer
  • Hauswart
  • Müllbeseitigung
  • Aufzug
  • Gebäudereinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
  • Straßenreinigung
  • Allgemeinstrom
  • Schornsteinreinigung
  • Sonstige Kosten (z.B. ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus)

Als Vermieter fragen Sie sich natürlich welche dieser Kosten umlagefähig sind und in der Betriebskostenabrechnung vom Mieter zurückgeholt werden können.

Alle Umlagefähigen Nebenkosten im Überblick

Voraussetzung zur Umlage der Nebenkosten auf den Mieter

Nur vertraglich vereinbarte Betriebskosten (Nebenkosten) sind auch umlagefähig. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Begriff „Betriebskosten“ im passenden Kontext vertraglich festgehalten wurde. Eine genaue Aufzählung ist nicht notwendig (BGH VIII ZR 137/15).

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr (Entwässerung des Grundstücks). Je nach Kommune in Deutschland wird zwischen Schmutz- und Niederschlagswasser unterschieden. Hierbei müssen Sie sich individuell bei Ihrer Kommune informieren
  • Warme Betriebkosten (Heizung, Warmwasser)
  • Aufzug
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung
  • Ungezieferbeseitigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtungskosten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Umlagefähige Hausmeisterkosten
  • Antenne oder Kabelanschluss
  • Gemeinschaftlicher Waschraum
  • Sonstige Betriebskosten

Nicht umlagefähige Nebenkosten

  • Instandhaltungskosten
  • Instandsetzungskosten
  • Verwaltungskosten

Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet, insofern Vorauszahlungen vereinbart wurden. In der Betriebskostenabrechnung müssen mindestens folgende Angaben enthalten sein, damit die Abrechnung formell wirksam ist:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll
  • Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel
  • die Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt und den der Mietertragen soll (für jede Betriebskostenart)
  • den Abzug der Vorauszahlung des Mieters

Ein Jahr Zeit für die Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter hat die Möglichkeit die Betriebskosten bis zu 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in Rechnung zu stellen. Beispiel: Für die Abrechnung 2017 hat der Vermieter bis zum 31.12.2018 Zeit. Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung später erhält, muss er keine Nachzahlung tätigen. Wenn der Mieter zu viel bezahlt hat, dann erhält er das Geld zurück. Insofern der Mieter vorher auszieht, darf der Vermieter bis zur Abrechnung einen Teil der Kaution einbehalten.

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