Kauf einer gebrauchten Immobilie: Kaufvertrag und Immobilien√ľbergang

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie (Bestandsimmobilie) verl√§uft in mehreren Phasen, die wir Ihnen in diesem Blogbeitrag √ľbersichtlich aufzeigen m√∂chten.

Gut zu wissen

Nur was im Kaufvertrag steht ist auch rechtswirksam. Verlassen Sie sich niemals auf m√ľndliche Zusagen.

Wenn Sie w√§hrend einer Besichtigung Ausk√ľnfte √ľber den aktuellen Zustand einer Immobilie erhalten, dann beachten Sie bitte, dass die Aussagen eines Maklers auf den Informationen der Verk√§ufer beruhen. Soll hei√üen, dass ein Immobilienmakler keiner Recherchepflicht obliegt. Daher sollte bei Kaufinteresse der Zweitkontakt mit dem Verk√§ufer ‚Äď vor Ort oder telefonisch ‚Äď gesucht werden, um m√∂gliche Unklarheiten anzusprechen und bekannte M√§ngel auszuschlie√üen. Der Eigent√ľmer haftet f√ľr Falschaussagen. M√ľndliche Vereinbarungen m√ľssen vertraglich festgehalten werden.

Eine sorgf√§ltige Besichtigung und ein ausf√ľhrlicher Kaufvertrag bilden die Grundlage f√ľr einen sicheren Kauf einer Bestandsimmobilie. Der Entwurf des Kaufvertrages und dessen Beurkundung wird von einem Notar Ihrer Wahl durchgef√ľhrt. Beachten Sie, dass der Notar zur Neutralit√§t verpflichtet ist und beim Kaufvertrag keine Interessen vertreten darf.

Es ist zudem wichtig, dass Sie Verhandlungen mit Ihren Banken rechtzeitig aufnehmen, damit Sie nicht in Zeitdruck geraten und das erstbeste Angebot annehmen m√ľssen. Zudem ist eine vorl√§ufige¬†Finanzierungsbest√§tigung einer Bank in den meisten F√§llen die Voraussetzung f√ľr weitere Verhandlungen mit dem Verk√§ufer.¬†Eine Finanzierungsbest√§tigung ist eine Erkl√§rung einer Bank (oder anderen Kreditinstitus), die Finanzierung eines Investitionsvorhabens durchf√ľhren zu wollen.

Notarieller Kaufvertrag ‚Äď Einige Vertragsinhalte in der √úbersicht

Wenn Sie einen Kaufvertrag f√ľr eine Immobilie abschlie√üen, dann findet noch kein Eigentums√ľbergang statt. Es werden hierbei nur die jeweiligen Pflichten von Verk√§ufer und K√§ufer geregelt. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Notar eingeschaltet wird. Erst wenn der Notar den Kaufvertrag beurkundet ist er rechtswirksam.

Einige Vertragsinhalte in der √úbersicht:

  • Bezeichnung der Kaufvertragsparteien
  • Beschreibung der gegenseitigen Haupt- und Nebenleistungspflichten

Beispiele zu Haupt- und Nebenleistungspflichten

Verkäufer
Hauptleistungspflicht = √úbertragung des Eigentums
Nebenleistungspflicht = Grundst√ľck lastenfrei √ľbertragen

Käufer
Hauptleistungspflicht = Zahlung des Kaufpreises
Nebenleistungspflicht = geschuldete Abnahme der Kaufsache

  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalit√§ten
  • Gew√§hrleistungsregelungen
  • Verzugszinsregelungen
  • Datum wirtschaftlicher √úbergang
  • Datum √úbergabe der Immobilie
  • Besondere Vereinbarungen (z.B. welche Gegenst√§nde werden mitverkauft)

Abwicklung der vertraglichen Pflichten Zug-um-Zug

Nachdem die Beurkundung vom Notar durchgef√ľhrt wurde, werden alle weiteren Schritte nach einer bestimmten Reihenfolge durch den Notar in die Wege geleitet. Deshalb spricht man in diesem Zusammenhang auch von ‚ÄěZug-um-Zug‚Äú.

Abwicklung eines Kaufvertrages in der √úbersicht:

Erstens:
Durch den Kaufvertragsabschluss wird der K√§ufer mit der sogenannten Belastungsvollmacht¬†dazu bevollm√§chtigt, vor Eigentumsumschreibung (also bevor er Eigent√ľmer ist), das Grundst√ľck mit Grundpfandrechten zu belasten. In den meisten F√§llen wird eine Immobilie mithilfe einer Bank finanziert. Die Bank zahlt erst die Kaufpreissumme an den Verk√§ufer, wenn der Darlehensgeber vorher ein Grundpfandrecht auf das Grundst√ľck erhalten hat. Wenn der Schuldner (K√§ufer) seinen Gl√§ubiger (Bank) nicht mehr bezahlt, dann hat die Bank das Recht das Grundst√ľck (samt Immobilie) zu pf√§nden.

Zweitens:
Der Notar beurkundet nach dem Kaufvertragsabschluss die Grundschuldbestellung. Hierf√ľr werden im Anschluss die Unterlagen an das Grundbuchamt gesendet. Das bedeutet, dass eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch f√ľr die Bank des K√§ufers beantragt wird.

Sofern eine Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag vereinbart ist, wird zus√§tzlich eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch vom Notar beantragt. Die Kosten hierf√ľr tr√§gt der K√§ufer (Darlehensnehmer).

Drittens:
Die Bank des Verk√§ufers √ľbermittelt dem Notar durch Aufforderung die L√∂schungsbewilligung bez√ľglich der noch abzul√∂senden Grundschuld im Grundbuch.

Ein paar Wochen nach der Beurkundung erhält der Käufer die Aufforderung die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% der Kaufpreissumme. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, bekommt der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zugeschickt.

Viertens:
Der Notar beantragt die Verzichtserkl√§rung auf das Vorkaufsrecht der zust√§ndigen Gemeinde. Sofern Belastungen in Abteilung II des Grundbuches gel√∂scht werden m√ľssen, wird dies ebenfalls von dem Notar beim Grundbuchamt beantragt.

Der Notar erh√§lt den Nachweis, wenn die neue Bank (vom K√§ufer) eingetragen wurde und √ľbermittelt diese Informationen an den K√§ufer. Der K√§ufer √ľbersendet den Nachweis dann zu seiner Bank. Sobald der K√§ufer die Aufforderung vom Notar erhalten hat den Kaufpreis zu √ľberweisen, gibt die Bank die Darlehenssumme frei.

Von dem Kaufpreis werden die Restschulden bei der Bank des Verk√§ufers beglichen. Die Differenz erh√§lt dann der Verk√§ufer. Wohin die Gelder im Einzelnen √ľberwiesen werden m√ľssen, teilt der Notar dem K√§ufer in seiner Zahlungsaufforderung mit. Der Kaufpreis wird durch die finanzierende Bank an den Verk√§ufer und ggfls. an die abzul√∂sende Bank √ľberwiesen.

F√ľnftens:
Der Verk√§ufer oder seine Bank best√§tigen dem Notar, dass der Kaufpreis eingegangen ist. Die Eigentumsumschreibung kann mithilfe der Unterlagen, die f√ľr die Umschreibung notwendig sind (u.a. Verzichtserkl√§rung der Gemeinde, Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, L√∂schungsbewilligung der Bank), vom Notar beim Grundbuchamt beantragt werden.

Sechstens:
Das Grundbuchamt tr√§gt den neuen Eigent√ľmer in das Grundbuch ein.
Zwischen dem Antrag der Eigentumsumschreibung und der Eintragung des neuen Eigent√ľmers im Grundbuch k√∂nnen im Durchschnitt bis zu 3 Monate vergehen.

Checkliste: Phasen beim Immobilienkauf

  • K√§ufer und Verk√§ufer einigen sich (Preis, Zahlungsmodalit√§ten usw.)
  • K√§ufer hat eine Finanzierungsbest√§tigung einer Bank √ľber den Kaufpreis zur gew√ľnschten Immobilie und legt diese dem Verk√§ufer vor
  • Immobilie wird reserviert z.B. durch den Immobilienmakler
  • K√§ufer w√§hlt den Notar. Es werden die gew√ľnschten Verpflichtungen und Vereinbarungen besprochen
  • Verk√§ufer und K√§ufer erhalten den Entwurf des Kaufvertrages zur Pr√ľfung. √Ąnderungen und Anpassungen k√∂nnen vorgenommen werden
  • K√§ufer hat sich f√ľr eine Bank entschieden und beide Parteien sind mit dem Kaufvertrag einverstanden. Es wird ein Notartermin zur Beurkundung vereinbart
  • Beide Parteien erhalten den beglaubigten Kaufvertrag nach ca. einer Woche
  • In der Zwischenzeit wird die L√∂schungsbewilligung der Bank vom Verk√§ufer an den Notar gesendet
  • Der K√§ufer erh√§lt die Rechnung zur Grunderwerbssteuer vom Finanzamt. Diese sollte schnell √ľberwiesen werden, damit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch stattfinden kann
  • (Eine Auflassungsvormerkung kann bei Beurkundung beantragt werden. Muss jedoch zus√§tzlich bezahlt werden. Diese dient zum Schutz des K√§ufers, damit der Verk√§ufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht noch einmal verkaufen kann)
  • Der Kaufpreis wird √ľberwiesen
  • Das Objekt wird √ľbergeben
  • Das Grundbuchamt best√§tigt den neuen Eigent√ľmer

Wir freuen uns, wenn wir Ihnen einen ersten √úberblick zu diesem spannenden Thema geben konnten. Bei spezifischen Fragen lohnt es sich nat√ľrlich einen Juristen Ihres Vertrauens zu kontaktieren.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns √ľber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

0 thoughts on “Kauf einer gebrauchten Immobilie: Kaufvertrag und Immobilien√ľbergang

  • Als wir unser erstes Haus kauften, schlossen wir den Kaufvertrag gemeinsam mit einem Notar ab. Damals wusste ich nicht, dass so etwas n√∂tig ist und fand es recht interessant. Es ist gut zu wissen, dass eine sorgf√§ltige Besichtigung und ein ausf√ľhrlicher Kaufvertrag die Grundlage f√ľr einen sicheren Kauf einer Immobilie bilden.

    • Hallo Yelena,
      vielen Dank f√ľr deinen Kommentar.
      Das Thema ist wirklich sehr wichtig und kann einem Käufer sehr viel Zeit, Geld und Nerven ersparen.
      Wir freuen uns, wenn bei euch alles Gut verlaufen ist.
      Beste Gr√ľ√üe aus der Grafschaft Bentheim
      Stefano

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