Kauf einer Eigentumswohnung: Selbstbezug oder Kapitalanlage?

In diesem Blogbeitrag m├Âchten wir auf den Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) eingehen, mit allen Rechten, Pflichten, Vor- und Nachteilen und dem Vergleich der Selbstbezug versus Kapitalanlage. Wir m├Âchten sowohl die objektive Sichtweise als Dienstleister f├╝r Vermietung, als auch die private als Kapitalanleger von Immobilien mit einflie├čen lassen.

Selber einziehen oder vermieten?

Diese Frage ist aus mehrerlei Hinsicht sehr wichtig. Wenn Sie eine Eigentumswohnung f├╝r sich selber erwerben, dann werden Sie die Immobilie anders bewerten als ein Kapitalanleger. Ein paar Stichpunkte, die f├╝r Kapitalanleger essenziel sind:

  • Der Gewinn beginnt beim Einkauf
  • Rendite nach Steuern
  • Leverage-Effekt
  • Meso-, und Mikrostandortanalyse
  • Wertsteigerung
  • Wiederverkaufswert
  • Mietausfallwahrscheinlichkeit

Das unterschiedliche Vorgehen erkl├Ąrt sich ganz simpel dadurch, dass ein Kapitalanleger mit der Wohnung m├Âglichst schnell einen positiven Cashflow erzielen m├Âchte. Eine selbstgenutzte ETW ist erstmals eine pers├Ânliche Bed├╝rfnisbefriedigung.

Warum sollte ich als Kapitalanleger t├Ątig werden?

Sein Geld zu investieren ist eine Lebenseinstellung, die Bewusst getroffen werden muss. Einfach hohe Rendite zu erzielen ├╝ber einen konstanten Zeitraum, ohne sich mit der Materie auseinander zu setzen, ist unwahrscheinlich. Das gilt f├╝r alle Asset-Klassen (Anlageklassen). Immobilien k├Ânnen im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen weniger unkompliziert abgesto├čen werden. Eine kontinuierliche Fortbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft sollte Ihnen Spa├č machen. Wir m├Âchten mit diesem Blog dazu beitragen, Wissen zu vermitteln.

Der Grund warum Sie als Kapitalanleger t├Ątig werden sollten ist, weil Sie bewusster konsumieren werden. Es wird sich Disziplin und eine neue Wertsch├Ątzung im Mindset (Denkweise) etablieren. Vor allem ist die Arbeit und das Ziel passives Einkommen zu generieren sehr Lehrreich. Sie werden vor allem erkennen, dass ein objektives und rationales sowie wirtschaftliches Vorgehen Vorteile im Leben hat.

Eigentumswohnung Selbstnutzung vs. Vermietung

Der direkte Vergleich ist am einfachsten, um Unterschiede zu erkennen und f├╝r sich selber positive und negative Schl├╝sse zu ziehen. Deshalb werden wir die wichtigsten Punkte gegen├╝berstellen:

 SelbstnutzenVermieten
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und HerstellkostenKeine Abschreibung m├ÂglichAnschaffungskosten und Herstellungskosten k├Ânnen linear abgeschrieben werden.

Beachten Sie:
1. Wenn in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung die Erhaltungsaufwendungen 15% (netto) der Anschaffungskosten des Geb├Ąudes ├╝berschreiten, m├╝ssen diese ebenfalls linear abgeschrieben werden
2. Bei Altbauten vor 1925 gilt ein Abschreibungssatz von 2,5% p.a. F├╝r Denkmalschutz-Objekte sind die Steuervorteile h├Âher
RenditeIn Form eines Ver├Ąu├čerungsgewinn m├Âglich

Hierbei muss beachtet werden, dass die Anschaffungskosten aus folgenden Punkten bestehen:
- Anschaffungspreis
- Kaufnebenkosten
- Herstellungskosten
- Werbungskosten (im Zusammenhang mit dem Verkauf)
- Zinskosten (sind bei privatem Gebrauch nicht steuerlich absetzbar)


Die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Ver├Ąu├čerungserl├Â├č ergeben dann die Rendite durch Ver├Ąu├čerungsgewinn. Dieses kann dann wiederum auf die einzelnen Jahre heruntergerechnet werden
Die Rendite durch Mieteinnahmen bei Immobilien h├Ąngt von unz├Ąhligen Faktoren ab.
- Vom Standort und der Lage sowie der damit einhergehenden m├Âglichen Miete
- Qualit├Ąt der ETW
- Kaufpreis
- Darlehen
- Sanierung, Modernisierung, Renovierung, Reparaturen
- Berechnungsverfahren
- Wertsteigerung

Die Rendite durch den Ver├Ąu├čerungsgewinn ist bei den Kapitalanlagen ebenfalls gegeben
Umlagef├Ąhige Kostenkeine- Grundsteuer
- Abwassergeb├╝hr (Entw├Ąsserung des Grundst├╝cks)
o Je nach Kommune in Deutschland wird zwischen Schmutz- und Niederschlagswasser unterschieden. Hierbei m├╝ssen Sie sich individuell bei Ihrer Kommune informieren
- Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
- Aufzug
- Stra├čenreinigung
- M├╝llbeseitigung
- Geb├Ąudereinigung
- Ungezieferbeseitigung
- Gartenpflege
- Beleuchtungskosten
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Umlagef├Ąhige Hausmeisterkosten
- Antenne oder Kabelanschluss
- Gemeinschaftlicher Waschraum
- Sonstige Betriebskosten
InflationsschutzWenn die Wertentwicklung der Immobilie nicht negativ h├Âher ist, als die Inflationsrate (negatives Beispiel: Inflation bei 2% p.a. und der Wert der Immobilie f├Ąllt um 2,5% p.a.)

Was stellt den Gegenwert einer Immobilie dar? Wir gehen davon aus, dass man heute und in Zukunft eine Wohnung zum Leben ben├Âtigt. Der Wert entsteht somit durch die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum innerhalb eines bestimmten Standortes.

Nebeneffekt eines Darlehens: Wenn Sie Verbindlichkeiten haben, dann sind diese ebenso von der Inflation betroffen, wie ihr erspartes Kapital auf der Bank

Beachten Sie bei einem Darlehen, dass die Bank bei einer Verschlechterung oder erheblichen Gef├Ąhrdung der Verm├Âgenslage oder bei einer Ver├Ąnderung des Sicherheitswerts, die Bestellung zus├Ątzlicher Sicherheiten verlangen kann
Es gilt das selbe wie bei der Selbstnutzung
AltersvorsorgeDer Punkt greift, wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt lastenfrei ist. Bei kompletter R├╝ckzahlung des Darlehen, m├╝ssen lediglich nur noch die Betriebskosten beglichen werden

Zudem besteht die Option, dass Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten k├Ânnen
Positiver Cashflow mit Beginn des Eigentums├╝bergangs m├Âglich. Passives Einkommen f├╝r das Rentenalter
Zu beachtenIndividuelle H├Ąuser und Wohnungen sind teilweise schwieriger zu vermieten und zu verkaufen

Gro├če Immobilien verursachen h├Âhere Heizungskosten und Steuern

R├╝cklagen und Instandhaltung m├╝ssen immer eingeplant werden
Wir bevorzugen 1-bis-2-Zimmerwohnungen in guten B- bis C-Lagen bei gegebener Infrastruktur in Unist├Ądten

Jeder Investor hat seine eigenen Vorlieben
SteuernDer Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie ausschlie├člich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt wurdeZus├Ątzliche Punkte k├Ânnen ber├╝cksichtigt werden:
- Maklerprovision f├╝r die Vermietung der ETW
- Kontof├╝hrungsgeb├╝hren
- M├Âbel, wenn die Wohnung m├Âbliert vermietet wird
- Fahrtkosten zur ETW
- B├╝rokosten
- Kosten f├╝r den Anwalt und Steuerberater
- Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Nach 10 Jahren kann die ETW steuerfrei verkauft werden
FinanzierungMeist weniger lukrativKapitalanleger w├Ąhlen meist eine ÔÇ×risikoreichereÔÇť Finanzierungsstrategie und erhalten hierdurch bessere Konditionen. Z.B. durch k├╝rzere Zinsfestschreibungen

Zudem generieren vermietete Kapitalanlagen ÔÇô im Normalfall ÔÇô Einnahmen und mindern so nochmals das Risiko von Kreditausf├Ąllen f├╝r die Bank

Welche Besonderheiten existieren bei Eigentumswohnungen?

Wenn Sie sich Immoblilienangebote geben lassen kann es sein, dass Ihre Traumwohnung┬á vermietet ist. Der bestehende Mietvertrag bleibt vom Kauf unber├╝hrt. Wenn Sie die Wohnung selber bewohnen m├Âchten, dann besteht die Option, dass Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf k├╝ndigen.

Eigenbedarf:

  • K├╝ndigungsfristen beachten
  • Zudem kann es zu Einschr├Ąnkungen kommen, wenn beispielsweise H├Ąrtef├Ąlle beim Mieter bestehen
  • Im Zweifel immer einen Rechtsanwalt kontaktieren

Wenn Sie die ETW als Kapitalanlage verwenden, dann sollten Sie den Mietvertrag vor Kauf studieren und die jeweiligen Rechte und Vereinbarungen kennen. Zudem sollten alle bisherigen Interaktionen zwischen Vermieter und Mieter kontrolliert werden um m├Âgliche Sondervereinbarungen oder vorhandene Mietk├╝rzungen auszuschlie├čen. Wichtig ist auch, dass die Mietzahlungen regelm├Ą├čig get├Ątigt wurden.

Die Hausverwaltung

Die meisten Mietsh├Ąuser haben eine Hausverwaltung. Diese wird durch Eigent├╝mergemeinschaften gemeinsam beschlossen. Schauen Sie sich Ihre zuk├╝nftige Hausverwaltung genau an. Die Aufgaben der Hausverwaltung gliedern sich in

  • Aufstellung der Hausordnung
  • Instandhaltung der Immobilie
  • Organisation einer Feuer- und Haftpflichtversicherung f├╝r die Anlage
  • Organisation der Instandhaltungsr├╝cklage
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans f├╝r die Anlage

Hausgeld

Bei dem Hausgeld handelt es sich um die monatlichen Vorsch├╝sse, die Wohnungseigent├╝mer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigent├╝merverwaltung zahlen m├╝ssen. Dieses wird zur Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von ETW ben├Âtigt.

Instandhaltungsr├╝cklage

F├╝r Notf├Ąlle gibt es Instandhaltungsr├╝cklagen. Diese werden auf dem Konto der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft (WEG) solange angespart bis Reparaturen o.├Ą. f├Ąllig werden. Die Bemessungsgrundlage ist nicht fest geregelt und kann individuell getroffen werden.

Sonderumlagen

Sonderumlagen treten in Kraft, wenn die Instandhaltungsr├╝cklagen nicht ausreichen um au├čergew├Âhnliche oder unvorhersehbare Kosten abzudecken. Die entstehenden Kosten m├╝ssen von jedem Eigent├╝mer zus├Ątzlich gezahlt werden, wenn der Beschluss auf der Eigent├╝merversammlung getroffen wurde.

Wichtigsten Unterlagen pr├╝fen

Jede Immobilie erz├Ąhlt eine Geschichte. Speziell bei Eigentumswohnungen sollten Sie folgende Dokumente checken:

  • Teilungserkl├Ąrung
  • Wirtschaftsplan
  • Verwaltervertrag
  • Protokolle der letzten Eigent├╝merversammlungen

Das System der Immobilien ist kein Hexenwerk. Es fordert lediglich die Bereitschaft sich mit der Materie zu besch├Ąftigen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ├╝ber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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