Kauf einer Eigentumswohnung: Selbstbezug oder Kapitalanlage?

In diesem Blogbeitrag möchten wir auf den Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) eingehen, mit allen Rechten, Pflichten, Vor- und Nachteilen und dem Vergleich der Selbstbezug versus Kapitalanlage. Wir möchten sowohl die objektive Sichtweise als Dienstleister für Vermietung, als auch die private als Kapitalanleger von Immobilien mit einfließen lassen.

Selber einziehen oder vermieten?

Diese Frage ist aus mehrerlei Hinsicht sehr wichtig. Wenn Sie eine Eigentumswohnung für sich selber erwerben, dann werden Sie die Immobilie anders bewerten als ein Kapitalanleger. Ein paar Stichpunkte, die für Kapitalanleger essenziel sind:

  • Der Gewinn beginnt beim Einkauf
  • Rendite nach Steuern
  • Leverage-Effekt
  • Meso-, und Mikrostandortanalyse
  • Wertsteigerung
  • Wiederverkaufswert
  • Mietausfallwahrscheinlichkeit

Das unterschiedliche Vorgehen erklärt sich ganz simpel dadurch, dass ein Kapitalanleger mit der Wohnung möglichst schnell einen positiven Cashflow erzielen möchte. Eine selbstgenutzte ETW ist erstmals eine persönliche Bedürfnisbefriedigung.

Warum sollte ich als Kapitalanleger tätig werden?

Sein Geld zu investieren ist eine Lebenseinstellung, die Bewusst getroffen werden muss. Einfach hohe Rendite zu erzielen über einen konstanten Zeitraum, ohne sich mit der Materie auseinander zu setzen, ist unwahrscheinlich. Das gilt für alle Asset-Klassen (Anlageklassen). Immobilien können im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen weniger unkompliziert abgestoßen werden. Eine kontinuierliche Fortbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft sollte Ihnen Spaß machen. Wir möchten mit diesem Blog dazu beitragen, Wissen zu vermitteln.

Der Grund warum Sie als Kapitalanleger tätig werden sollten ist, weil Sie bewusster konsumieren werden. Es wird sich Disziplin und eine neue Wertschätzung im Mindset (Denkweise) etablieren. Vor allem ist die Arbeit und das Ziel passives Einkommen zu generieren sehr Lehrreich. Sie werden vor allem erkennen, dass ein objektives und rationales sowie wirtschaftliches Vorgehen Vorteile im Leben hat.

Eigentumswohnung Selbstnutzung vs. Vermietung

Der direkte Vergleich ist am einfachsten, um Unterschiede zu erkennen und für sich selber positive und negative Schlüsse zu ziehen. Deshalb werden wir die wichtigsten Punkte gegenüberstellen:

 SelbstnutzenVermieten
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und HerstellkostenKeine Abschreibung möglichAnschaffungskosten und Herstellungskosten können linear abgeschrieben werden.

Beachten Sie:
1. Wenn in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung die Erhaltungsaufwendungen 15% (netto) der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, müssen diese ebenfalls linear abgeschrieben werden
2. Bei Altbauten vor 1925 gilt ein Abschreibungssatz von 2,5% p.a. Für Denkmalschutz-Objekte sind die Steuervorteile höher
RenditeIn Form eines Veräußerungsgewinn möglich

Hierbei muss beachtet werden, dass die Anschaffungskosten aus folgenden Punkten bestehen:
- Anschaffungspreis
- Kaufnebenkosten
- Herstellungskosten
- Werbungskosten (im Zusammenhang mit dem Verkauf)
- Zinskosten (sind bei privatem Gebrauch nicht steuerlich absetzbar)


Die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Veräußerungserlöß ergeben dann die Rendite durch Veräußerungsgewinn. Dieses kann dann wiederum auf die einzelnen Jahre heruntergerechnet werden
Die Rendite durch Mieteinnahmen bei Immobilien hängt von unzähligen Faktoren ab.
- Vom Standort und der Lage sowie der damit einhergehenden möglichen Miete
- Qualität der ETW
- Kaufpreis
- Darlehen
- Sanierung, Modernisierung, Renovierung, Reparaturen
- Berechnungsverfahren
- Wertsteigerung

Die Rendite durch den Veräußerungsgewinn ist bei den Kapitalanlagen ebenfalls gegeben
Umlagefähige Kostenkeine- Grundsteuer
- Abwassergebühr (Entwässerung des Grundstücks)
o Je nach Kommune in Deutschland wird zwischen Schmutz- und Niederschlagswasser unterschieden. Hierbei müssen Sie sich individuell bei Ihrer Kommune informieren
- Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
- Aufzug
- Straßenreinigung
- Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung
- Ungezieferbeseitigung
- Gartenpflege
- Beleuchtungskosten
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Umlagefähige Hausmeisterkosten
- Antenne oder Kabelanschluss
- Gemeinschaftlicher Waschraum
- Sonstige Betriebskosten
InflationsschutzWenn die Wertentwicklung der Immobilie nicht negativ höher ist, als die Inflationsrate (negatives Beispiel: Inflation bei 2% p.a. und der Wert der Immobilie fällt um 2,5% p.a.)

Was stellt den Gegenwert einer Immobilie dar? Wir gehen davon aus, dass man heute und in Zukunft eine Wohnung zum Leben benötigt. Der Wert entsteht somit durch die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum innerhalb eines bestimmten Standortes.

Nebeneffekt eines Darlehens: Wenn Sie Verbindlichkeiten haben, dann sind diese ebenso von der Inflation betroffen, wie ihr erspartes Kapital auf der Bank

Beachten Sie bei einem Darlehen, dass die Bank bei einer Verschlechterung oder erheblichen Gefährdung der Vermögenslage oder bei einer Veränderung des Sicherheitswerts, die Bestellung zusätzlicher Sicherheiten verlangen kann
Es gilt das selbe wie bei der Selbstnutzung
AltersvorsorgeDer Punkt greift, wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt lastenfrei ist. Bei kompletter Rückzahlung des Darlehen, müssen lediglich nur noch die Betriebskosten beglichen werden

Zudem besteht die Option, dass Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten können
Positiver Cashflow mit Beginn des Eigentumsübergangs möglich. Passives Einkommen für das Rentenalter
Zu beachtenIndividuelle Häuser und Wohnungen sind teilweise schwieriger zu vermieten und zu verkaufen

Große Immobilien verursachen höhere Heizungskosten und Steuern

Rücklagen und Instandhaltung müssen immer eingeplant werden
Wir bevorzugen 1-bis-2-Zimmerwohnungen in guten B- bis C-Lagen bei gegebener Infrastruktur in Unistädten

Jeder Investor hat seine eigenen Vorlieben
SteuernDer Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt wurdeZusätzliche Punkte können berücksichtigt werden:
- Maklerprovision für die Vermietung der ETW
- Kontoführungsgebühren
- Möbel, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird
- Fahrtkosten zur ETW
- Bürokosten
- Kosten für den Anwalt und Steuerberater
- Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Nach 10 Jahren kann die ETW steuerfrei verkauft werden
FinanzierungMeist weniger lukrativKapitalanleger wählen meist eine „risikoreichere“ Finanzierungsstrategie und erhalten hierdurch bessere Konditionen. Z.B. durch kürzere Zinsfestschreibungen

Zudem generieren vermietete Kapitalanlagen – im Normalfall – Einnahmen und mindern so nochmals das Risiko von Kreditausfällen für die Bank

Welche Besonderheiten existieren bei Eigentumswohnungen?

Wenn Sie sich Immoblilienangebote geben lassen kann es sein, dass Ihre Traumwohnung  vermietet ist. Der bestehende Mietvertrag bleibt vom Kauf unberührt. Wenn Sie die Wohnung selber bewohnen möchten, dann besteht die Option, dass Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.

Eigenbedarf:

  • Kündigungsfristen beachten
  • Zudem kann es zu Einschränkungen kommen, wenn beispielsweise Härtefälle beim Mieter bestehen
  • Im Zweifel immer einen Rechtsanwalt kontaktieren

Wenn Sie die ETW als Kapitalanlage verwenden, dann sollten Sie den Mietvertrag vor Kauf studieren und die jeweiligen Rechte und Vereinbarungen kennen. Zudem sollten alle bisherigen Interaktionen zwischen Vermieter und Mieter kontrolliert werden um mögliche Sondervereinbarungen oder vorhandene Mietkürzungen auszuschließen. Wichtig ist auch, dass die Mietzahlungen regelmäßig getätigt wurden.

Die Hausverwaltung

Die meisten Mietshäuser haben eine Hausverwaltung. Diese wird durch Eigentümergemeinschaften gemeinsam beschlossen. Schauen Sie sich Ihre zukünftige Hausverwaltung genau an. Die Aufgaben der Hausverwaltung gliedern sich in

  • Aufstellung der Hausordnung
  • Instandhaltung der Immobilie
  • Organisation einer Feuer- und Haftpflichtversicherung für die Anlage
  • Organisation der Instandhaltungsrücklage
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans für die Anlage

Hausgeld

Bei dem Hausgeld handelt es sich um die monatlichen Vorschüsse, die Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentümerverwaltung zahlen müssen. Dieses wird zur Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von ETW benötigt.

Instandhaltungsrücklage

Für Notfälle gibt es Instandhaltungsrücklagen. Diese werden auf dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) solange angespart bis Reparaturen o.ä. fällig werden. Die Bemessungsgrundlage ist nicht fest geregelt und kann individuell getroffen werden.

Sonderumlagen

Sonderumlagen treten in Kraft, wenn die Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen um außergewöhnliche oder unvorhersehbare Kosten abzudecken. Die entstehenden Kosten müssen von jedem Eigentümer zusätzlich gezahlt werden, wenn der Beschluss auf der Eigentümerversammlung getroffen wurde.

Wichtigsten Unterlagen prüfen

Jede Immobilie erzählt eine Geschichte. Speziell bei Eigentumswohnungen sollten Sie folgende Dokumente checken:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Verwaltervertrag
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Das System der Immobilien ist kein Hexenwerk. Es fordert lediglich die Bereitschaft sich mit der Materie zu beschäftigen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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