Bauen oder Kaufen: Vor- und Nachteile bei Häusern

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Wir möchten die Frage „Neubau oder Bestandsimmobilie erwerben?“ aus verschiedenen Blickwinkeln betrachten.

Im ersten Schritt erfolgt der Vergleich, sowie die jeweiligen Vor– und Nachteile von Neubauten und Bestandsimmobilien. Im nächsten Schritt wenden wir uns den damit verbundenen Kosten zu.

In jedem Fall ist es notwendig, dass Sie sich einen genauen Überblick über Ihre finanzielle Situation schaffen.

Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen: Der direkte Vergleich
(+) positiv
(-) negativ

NeubauBestandsimmobilie
Bauausführung(+) Kann stark Einfluss genommen werden(-) Kann keinen Einfluss genommen werden bzw. Umbaumaßnahmen sind möglich, aber weniger flexibel und müssen im Zweifel bei der Stadt beantragt werden
Technikstand(+) Auf dem neuesten Stand der Technik(-) Muss aufgerüstet werden
Reparaturen und Sanierung(+) Nicht notwendig(-) Notwendig, hierdurch können versteckte Kosten entstehen

Im Zweifelsfall einen Bausachverständigen kontaktieren und mit zur Besichtigung nehmen
Energieeffizient(+) Aktuelle Neubauten bis KfW 40 möglich – ermöglicht günstige Kredite bei der KfW (Kredit für Wiederaufbau)(-) Muss nachgerüstet werden
Modernisierungsmaßnahmen werden ebenfalls durch günstige Kredite gefördert
Infrastruktur(-) Neubaugebiete besitzen manchmal noch keine gute Infrastruktur(+) Infrastruktur ist bereits vorhanden
Kosten(-) Meistens teurer und es muss zusätzlich ein passendes Grundstück gekauft werden(+) Meistens kostengünstiger und viel weniger Zeitaufwand (außer ist komplett Sanierungsbedürftig)
Sonstiges(-) Hoher Aufwand bei der Kontrolle des Bauvorganges(+) Fertige Immobilie – gekauft wie gesehen

Kauf einer Immobilie: Welche Kosten sollten Sie beachten?

Der Wunsch nach einem Eigenheim lässt Immobilienkäufer manchmal euphorisch werden. Bei bekannten Immobilienportalen wird sich dann lediglich am Kaufpreis orientiert. Doch der Kaufpreis alleine deckt dabei noch nicht die Nebenkosten ab. Zum Kaufpreis und den Nebenkosten sollten zudem Rücklagen für Eventualitäten vorhanden sein z.B. wenn das Auto kaputt geht.

Welche Kosten müssen Sie von Anfang an in der Finanzierung einplanen?

Natürlich bildet der Kaufpreis einer Immobilie den größten Kostenfaktor. Zum Kaufpreis kommen aber noch folgende Nebenkosten hinzu:

Die Grundbuchkosten

Bei dem Kauf einer Immobilie werden auch die jeweiligen Grundstücksanteile erworben. Die Eintragung der neuen Besitzer in das Grundbuch wird mit 0,5% (0,005%) des beurkundenden Kaufpreises berechnet.

Rechenbeispiel Grundbuchkosten:

250.000 Euro (Immobilienkaufpreis) * 0,005% (Grundbuchgebühren) = 1.250 Euro Grundbuchkosten

Die Notarkosten

Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder einem Grundstück fallen auch Notarkosten an. Der dabei entstehende Vertrag muss in Deutschland über einen Notar abgewickelt werden. Dieses Vorgehen ist gesetzlich festgeschrieben. Die Notarkosten fallen aber auch bei einer Schenkung oder anderen Übertragung von Eigentumsrechten an. Bei Kauf einer Immobilie können Sie mit 1% des beurkundenden Kaufpreises rechnen

Rechenbeispiel Notarkosten: 250.000 Euro (Immobilienkaufpreis) * 0,01% (Notargebühren) = 2.500 Euro Notarkosten

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer entsteht beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksanteil. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbssteuergesetzes erhoben und variiert von Bundesland zu Bundesland. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie.

[message_box title=“Rechenbeispiel: Bundesland Niedersachsen 5% Grunderwerbssteuer“ color=“green“]Bei einem Kaufpreis von 100.000 € ergibt sich somit in Niedersachsen eine Grunderwerbssteuer von 5000 € (5% vom Kaufpreis). Bedenken Sie immer, dass die Nebenkosten zum Kaufpreis dazu gerechnet werden![/message_box]

 

Bundesland-Steuersatz:

Baden-Württemberg: 5,0%
Bayern: 3,5%
Berlin: 6,0%
Brandenburg: 6,5%
Bremen: 5,0%
Hamburg: 4,5%
Hessen: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
Niedersachsen: 5%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Sachsen: 3,5%
Sachsen-Anhalt: 5,0%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Thüringen: 6,5%

Welche Kosten kommen beim Kauf eventuell noch dazu?

Die Maklercourtage

Die Maklercourtage ergibt sich durch die Vermittlungstätigkeit eines Maklers, die er bei Verkauf einer Immobilie geleistet hat. Die Höhe der Maklercourtage ist absolut unterschiedlich und variiert von Unternehmen zu Unternehmen. Wir würden zwischen 4,5% und 7,0% inkl. MwSt. kalkulieren.

Erschließungs- und Hausanschlusskosten

Diese Punkte machen häufig einen wesentlichen Teil der Baunebenkosten aus und entstehen in der Regel beim Neubau.

Bei den Erschließungskosten handelt es sich um Beiträge die von Städten und Gemeinden auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) erhoben werden. Die Erschließungsbeiträge dienen der Deckung des Aufwands für z.B. die Herstellung von Straßen, Wegen oder öffentlichen Parkplätzen.

Bei den Hausanschlusskosten handelt es sich um diejenigen Kosten, die den erstmaligen Anschluss der Immobilie an das Versorgungsnetz darstellen. Hierzu gehören:

  • Stromanschluss
  • Gasanschluss
  • Wasser- bzw. Abwasseranschluss
  • Wärmeanschluss
  • Telefon- und Internetanschluss

Modernisierungs- und Sanierungskosten

Bestandsimmobilien können durchaus günstig erworben werden. Die möglichen Sanierungs- und Modernisierungskosten sollten aber realistisch eingeschätzt werden. Je nach Alter der Immobilie können Bausubstanz und Haustechnik eine größere Investition darstellen. Natürlich existieren hierfür besondere Darlehensangebote z.B. von der KfW (Kredit für Wiederaufbau).

Über folgende Punkte sollten Sie sich einen Überblick verschaffen:

  • Zustand der Elektrik?
  • Wie alt ist die Heizungsanlage?
  • Alter und Zustand des Sanitärbereiches und der Rohre?
  • Wie ist die Bausubstanz?
  • Zustand des Daches?
  • Existiert eine Dämmung?
  • Wie alt sind die Fenster?
  • Sind Wasserschäden bekannt?
  • Sind beispielsweise Risse in der Fassade?

Doppelbelastung durch Miete und Baufinanzierung

Wenn Sie ein Haus bauen ist das meistens mit einer längeren Bauphase verbunden. Ebenso kann eine Bestandsimmobilie Sanierungs- und Modernisierungsbedürftig sein. Solange die Immobilie nicht bezugsfähig ist, müssen die Miete und der Kredit parallel bedient werden.

Eine Doppelbelastung kann beispielsweise durch flexible Finanzierungsmodelle oder eine zinsfreie Bereitstellungszeit reduziert werden. Planen Sie dennoch einen ausreichenden Geldpuffer ein.

Umzugskosten

Informieren Sie sich rechtzeitig bei einem Umzugsunternehmen bzgl. der Kosten. Diese variieren in Abhängigkeit der aktuellen Quadratmeterzahl und der Tatsache, ob es ein lokaler Umzug oder Langstreckenumzug ist. Sie haben natürlich auch die Möglichkeit beispielsweise einen Umzugs-LKW zu mieten.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Kommentare!
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