Was ist meine Immobilie Wert? Kaufpreis ermitteln

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie stellen sich Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Obwohl Berechnungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes existieren, wird der letztendliche Verkaufspreis einer Immobilie durch die Nachfrage am Markt bestimmt. Wenn eine Immobilie besonders beliebt ist z.B. durch eine zentrale Lage und hervorragende Infrastruktur in der Stadt, dann sind überdurchschnittlich hohe Preise keine Seltenheit, auch wenn der rein rechnerische Verkehrswert niedriger ist.

Auch Immobilien im Speckgürtel einer Stadt oder auf dem Land mit Autobahnanbindung und guter Infrastruktur können sehr beliebt sein. Für jedes Haus gibt es den passenden Käufer.

Der ideelle Wert bzw. die Wertvorstellung einer Immobilie

Wenn beispielsweise ein Haus geerbt wird kann es vorkommen, dass eine emotionale Bindung zum Elternhaus besteht. Das kann zu falschen Wertvorstellungen bei den Verkäufern führen. Es ist immer ratsam eine unabhängige Berechnung z.B. durch einen Makler durchführen zu lassen, der sich am Standort auskennt. Die Wertermittlung durch einen Makler erhalten Sie auch normalerweise kostenlos. Wir führen die Verkehrswertermittlung auch kostenlos in der Grafschaft Bentheim durch.

Der ideelle Wert kann aber auch vom Käufer ausgehen. Wenn ein Käufer eine bestimmte Immobilie unbedingt haben möchte, weil beispielsweise seine Geschwister oder Eltern in der Nähe wohnen. Hierbei können Verkaufspreise entstehen die überdurchschnittlich hoch sind.

Berechnungsverfahren: Immobilienwert ermitteln

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie und müssen bei der Berechnung beachtet werden?
Zum einen haben wir den Grundstückswert. Der Standort und die Lage sind dabei ein entscheidendes Kriterium und bestimmt den Wert pro Quadratmeter. Neben dem Grundstückswert haben wir den Gebäudewert. Hierbei können Sie sich fragen, was an der Immobilie eventuell renoviert, modernisiert oder vielleicht saniert werden muss? Je nach Aufwand reduziert sich der Wert des Gebäudes. Dasselbe gilt natürlich auch beim Wohnungswert.

Wenn Sie Ihre Immobilie zeitnah verkaufen möchten, dann empfehlen wir Ihnen den Verkehrswert von einem Profi ermitteln zu lassen. Der Verkehrswert bildet die Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises am Markt. Wir bieten unseren Kunden in der Grafschaft Bentheim eine kostenlose Ermittlung des Verkehrswertes.

Wir stellen die 3 häufigsten Berechnungsverfahren vor. Welches Verfahren das richtige ist, hängt sowohl von der Immobilie als auch von der möglichen Verwendung dieser ab.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird sich die Frage gestellt, was vergleichbare Immobilien Wert sind. Wie Sie sich vorstellen können ist es wichtig, dass ausreichend vergleichbare Immobilien in der Nähe bereits verkauft wurden. Um diese Informationen zu erhalten nehmen Sie Kontakt mit dem Gutachterausschuss Ihrer Stadt auf. Dort werden alle Verkaufspreise der bereits veräußerten Immobilien festgehalten. Beachten Sie, dass die Daten nicht kostenlos sind. Der Vorteil dabei ist, dass die Daten fundiert sind und der Wahrheit entsprechen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen, sowie Grundstücke verwendet.

Ertragswertverfahren

Für die Bewertung von Renditeobjekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. Renditeobjekte sind z.B. vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Wir beschäftigen uns in dieser Erklärung mit dem weniger komplexen berechnen des Ertragswertes.
Im ersten Schritt werden der Wert des Grundstücks (Bodenwert) und der Wert des Gebäudes unabhängig voneinander berechnet. Der Grund ist, dass das Grundstück unter Normalumständen nicht an Wert verliert. Der Wert kann anhand des Bodenrichtwertes bestimmt werden. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. In manchen Bundesländern sind die Bodenrichtwerte über das Internet frei zugänglich. Das Gebäude hingegen wird über die Jahre abgenutzt und erleidet hierdurch einen gewissen Wertverlust. Für das Gebäude wird der Gebäudeertragswert ermittelt. Dieser ergibt sich aus folgender Formel:

[message_box title=”Gebäudeertragswert” color=”green”]Rohertrag (Jahresmiete) – Bewirtschaftungskosten = Grundstücksreinertrag
Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert[/message_box]

In Folge kann der Verkehrswert (Ertragswert) aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert durch folgende Formel bestimmt werden:

[message_box title=”Verkehrswert” color=”green”]Bodenwert + Gebäudeertragswert = Verkehrswert[/message_box]

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren setzt sich aus den drei Komponenten Bodenwert, Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Genauso wie beim Verkehrswertverfahren empfiehlt es sich einen Profi zu beauftragen.

Im ersten Schritt ist also der Bodenwert wichtig. Wie bereits erwähnt handelt es sich dabei um den Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Boden.

Im nächsten Schritt muss ermittelt werden, wie teuer es wäre diese Bestandsimmobilie heute neu zu bauen. Gutachter können hierfür die Werte aus Einordnungstabellen entnehmen. Da es sich bei den Immobilien um Bestandsimmobilien handelt wird hierfür eine Alterswertminderung durchgeführt.

Zudem kommen die Außenanlagen hinzu wie z.B. Gartenzäune, Kanalanschlüsse oder gepflasterte Auffahrten.

[message_box title=”Sachwert” color=”green”]Bodenwert + Gebäudewert + Außenanlagen = Sachwert[/message_box]

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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