Was ist meine Immobilie Wert? Kaufpreis ermitteln

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie stellen sich VerkĂ€ufer und KĂ€ufer gleichermaßen. Obwohl Berechnungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes existieren, wird der letztendliche Verkaufspreis einer Immobilie durch die Nachfrage am Markt bestimmt. Wenn eine Immobilie besonders beliebt ist z.B. durch eine zentrale Lage und hervorragende Infrastruktur in der Stadt, dann sind ĂŒberdurchschnittlich hohe Preise keine Seltenheit, auch wenn der rein rechnerische Verkehrswert niedriger ist.

Auch Immobilien im SpeckgĂŒrtel einer Stadt oder auf dem Land mit Autobahnanbindung und guter Infrastruktur können sehr beliebt sein. FĂŒr jedes Haus gibt es den passenden KĂ€ufer.

Der ideelle Wert bzw. die Wertvorstellung einer Immobilie

Wenn beispielsweise ein Haus geerbt wird kann es vorkommen, dass eine emotionale Bindung zum Elternhaus besteht. Das kann zu falschen Wertvorstellungen bei den VerkĂ€ufern fĂŒhren. Es ist immer ratsam eine unabhĂ€ngige Berechnung z.B. durch einen Makler durchfĂŒhren zu lassen, der sich am Standort auskennt. Die Wertermittlung durch einen Makler erhalten Sie auch normalerweise kostenlos. Wir fĂŒhren die Verkehrswertermittlung auch kostenlos in der Grafschaft Bentheim durch.

Der ideelle Wert kann aber auch vom KĂ€ufer ausgehen. Wenn ein KĂ€ufer eine bestimmte Immobilie unbedingt haben möchte, weil beispielsweise seine Geschwister oder Eltern in der NĂ€he wohnen. Hierbei können Verkaufspreise entstehen die ĂŒberdurchschnittlich hoch sind.

Berechnungsverfahren: Immobilienwert ermitteln

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie und mĂŒssen bei der Berechnung beachtet werden?
Zum einen haben wir den GrundstĂŒckswert. Der Standort und die Lage sind dabei ein entscheidendes Kriterium und bestimmt den Wert pro Quadratmeter. Neben dem GrundstĂŒckswert haben wir den GebĂ€udewert. Hierbei können Sie sich fragen, was an der Immobilie eventuell renoviert, modernisiert oder vielleicht saniert werden muss? Je nach Aufwand reduziert sich der Wert des GebĂ€udes. Dasselbe gilt natĂŒrlich auch beim Wohnungswert.

Wenn Sie Ihre Immobilie zeitnah verkaufen möchten, dann empfehlen wir Ihnen den Verkehrswert von einem Profi ermitteln zu lassen. Der Verkehrswert bildet die Grundlage fĂŒr die Festlegung des Angebotspreises am Markt. Wir bieten unseren Kunden in der Grafschaft Bentheim eine kostenlose Ermittlung des Verkehrswertes.

Wir stellen die 3 hÀufigsten Berechnungsverfahren vor. Welches Verfahren das richtige ist, hÀngt sowohl von der Immobilie als auch von der möglichen Verwendung dieser ab.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird sich die Frage gestellt, was vergleichbare Immobilien Wert sind. Wie Sie sich vorstellen können ist es wichtig, dass ausreichend vergleichbare Immobilien in der NĂ€he bereits verkauft wurden. Um diese Informationen zu erhalten nehmen Sie Kontakt mit dem Gutachterausschuss Ihrer Stadt auf. Dort werden alle Verkaufspreise der bereits verĂ€ußerten Immobilien festgehalten. Beachten Sie, dass die Daten nicht kostenlos sind. Der Vorteil dabei ist, dass die Daten fundiert sind und der Wahrheit entsprechen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem fĂŒr selbstgenutzte HĂ€user und Wohnungen, sowie GrundstĂŒcke verwendet.

Ertragswertverfahren

FĂŒr die Bewertung von Renditeobjekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. Renditeobjekte sind z.B. vermietete Eigentumswohnungen, MehrfamilienhĂ€user oder Gewerbeimmobilien. Wir beschĂ€ftigen uns in dieser ErklĂ€rung mit dem weniger komplexen berechnen des Ertragswertes.
Im ersten Schritt werden der Wert des GrundstĂŒcks (Bodenwert) und der Wert des GebĂ€udes unabhĂ€ngig voneinander berechnet. Der Grund ist, dass das GrundstĂŒck unter NormalumstĂ€nden nicht an Wert verliert. Der Wert kann anhand des Bodenrichtwertes bestimmt werden. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den Durchschnittswert fĂŒr einen Quadratmeter unbebauten Bodens. In manchen BundeslĂ€ndern sind die Bodenrichtwerte ĂŒber das Internet frei zugĂ€nglich. Das GebĂ€ude hingegen wird ĂŒber die Jahre abgenutzt und erleidet hierdurch einen gewissen Wertverlust. FĂŒr das GebĂ€ude wird der GebĂ€udeertragswert ermittelt. Dieser ergibt sich aus folgender Formel:

GebÀudeertragswert:

Rohertrag (Jahresmiete) – Bewirtschaftungskosten = GrundstĂŒcksreinertrag
GrundstĂŒcksreinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = GebĂ€udereinertrag
GebÀudereinertrag x VervielfÀltiger = GebÀudeertragswert

In Folge kann der Verkehrswert (Ertragswert) aus dem Bodenwert und dem GebÀudeertragswert durch folgende Formel bestimmt werden:

Verkehrswert:

Bodenwert + GebÀudeertragswert = Verkehrswert

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren setzt sich aus den drei Komponenten Bodenwert, GebĂ€udewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Genauso wie beim Verkehrswertverfahren empfiehlt es sich einen Profi zu beauftragen.

Im ersten Schritt ist also der Bodenwert wichtig. Wie bereits erwĂ€hnt handelt es sich dabei um den Durchschnittswert fĂŒr einen Quadratmeter unbebauten Boden.

Im nĂ€chsten Schritt muss ermittelt werden, wie teuer es wĂ€re diese Bestandsimmobilie heute neu zu bauen. Gutachter können hierfĂŒr die Werte aus Einordnungstabellen entnehmen. Da es sich bei den Immobilien um Bestandsimmobilien handelt wird hierfĂŒr eine Alterswertminderung durchgefĂŒhrt.

Zudem kommen die Außenanlagen hinzu wie z.B. GartenzĂ€une, KanalanschlĂŒsse oder gepflasterte Auffahrten.

Sachwert:

Bodenwert + GebĂ€udewert + Außenanlagen = Sachwert

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ĂŒber Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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