Die größten Fehler beim Hauskauf vermeiden: 18 Fehler beim Hauskauf

Posted on | by reinink

Fehler sind menschlich. Emotionen auch. Wenn wir jedoch mit einer großen Summe von Kapital Fehler begehen und nicht rational handeln, kann es sehr teuer werden. Wir möchten Ihnen daher beim Kauf einer Immobilie einen Überblick geben, welche Fehler Sie vermeiden sollten:

Ungeduld: Die erstbeste Immobilie gekauft

Der Kauf einer Immobilie sollte mit ausreichend Bedenkzeit einhergehen. Mögliche Vor- und Nachteile können dabei abgewogen und Unklarheiten geklärt werden. Investitionsentscheidungen unter Zeitdruck zu tätigen, erhöht die Wahrscheinlichkeit für Fehler.

Zudem sollten Sie sich fragen, ob Ihnen die Immobilie in 5 Jahren immer noch gefällt. Speziell wenn man länger auf der Suche ist, führt es dazu, dass mehr und mehr Kompromisse eingegangen werden, damit man endlich ein Eigenheim besitzt.

Wir bevorzugen die Auswahl von Immobilien (auch die Immobilie für den privaten Zweck) primär nach wirtschaftlichen Faktoren zu treffen. Stichwort: Lage und Wertentwicklung, universelle Bauweise und Wiederverkaufswahrscheinlichkeit.

Hektik und Druck von außen

Hektik und Druck muss nicht unbedingt im Zusammenhang mit der Ungeduld stehen. Es kann durchaus vorkommen, dass der Immobilienmakler versucht künstlich Druck aufzubauen und Sie schnell zu einer Entscheidung drängen möchte. Lassen Sie sich in solchen Fällen nicht beeinflussen.

Ein Immobilienkauf ist in den meisten Fällen die größte Investitionsentscheidung im Leben. Dementsprechend sollten Sie diese Entscheidung mit Bedacht fällen.

Zu viel Haus gekauft

Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, dann werden Sie wahrscheinlich erst einmal zu zweit einziehen. Natürlich sollte der Platz für Ihren potentiellen Nachwuchs ausreichen. Aber wie viel Platz brauchen Sie wirklich?

In jungen Jahren vergessen wir, dass unsere Kinder auch ausziehen und wir älter werden. Ein sehr großes Haus hat zudem meist einen höheren Kaufpreis und damit einhergehend höhere Nebenkosten. Des Weiteren werden in diesem Zusammenhang auch die Heizkosten höher sein.

Einzigartiges Haus

Jeder Mensch ist einzigartig, auch Immobilien können Einzigartig und sehr ausgefallen sein. Die Frage die wir uns stellen: „Finden wir bei Bedarf schnell einen Nachkäufer oder müssen wir Monate vielleicht auch Jahre suchen?“

Als Immobilienagentur haben wir bereits die unterschiedlichsten Häuser und Wohnungen in der Grafschaft Bentheim veräußert. Dabei wird schnell deutlich, dass „Standardhäuser“ in Bezug auf die Raumaufteilung, Anzahl der Zimmer, Anordnung von Bad und Gäste WC viel schneller verkauft werden, als individuelle Architekten-Häuser.

Auch spezielle Lagen an einem Standort erleichtern oder erschweren den Verkauf.

Zustand der Bestandsimmobilie

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss diese besichtigen. Die Besichtigung ist ein zentraler Pfeiler im Kaufprozess. Versteckte Mängel bei Bestandsimmobilien können zu hohen Sanierungs- und Modernisierungskosten führen. Kontrollieren Sie die Immobilie bei Unklarheiten mit einem Sachverständigen und konfrontieren Sie den Verkäufer mit Ihren Fragen. Der Verkäufer muss Wahrheitsgemäß antworten.

Dokumente bei der Eigentumswohnung nicht eingesehen

Jede Immobilie erzählt eine Geschichte. Speziell bei Eigentumswohnungen sollten Sie folgende Dokumente checken:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Verwaltervertrag
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Mündliche Zusagen nicht eingehalten

Was nicht im Kaufvertrag steht ist nicht rechtswirksam. Mündliche Zusagen vom Verkäufer sind zwar nett, aber bringen Ihnen im Ernstfall nichts. Alle mündlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer müssen durch den Notar im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden, damit diese rechtswirksam sind.

Verhandlung ohne Vorbereitung geführt

Sie sollten bei einer Immobilie immer versuchen zu verhandeln. Im Normalfall ist ein gewisser Spielraum gegeben. Es ist hierfür notwendig, dass Sie den Immobilienmarkt einschätzen können.

Eine geschickte Verhandlung kann Ihnen mehrere tausend Euro Ersparnis ermöglichen. Durch die Kaufpreisreduzierung sinken auch die Nebenkosten (Grundbucheintragung, Notar, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage).

Die Bank zu spät ausgewählt

Eine Finanzierungsbestätigung durch eine Bank ist meistens die Voraussetzung dafür, dass die Traumimmobilie verbindlich reserviert wird. Sie haben natürlich darüber hinaus die Möglichkeit weiterhin eine Bank zu suchen und Angebote zu vergleichen. Wenn sich beide Parteien preislich einig sind und Kaufvertrag vorbereiten lassen, erfolgt nach Unterschrift alle weiteren Schritte Zug-um-Zug.

Wenn Sie sich bei der Auswahl der Bank zu viel Zeit lassen, können Sie durchaus in Zeitnot kommen. Vergessen Sie nicht, dass eine Finanzierungsbestätigung meistens auf Vorbehalt beruht und Ihre finanzielle Situation sehr genau geprüft wird, was ebenfalls Zeit in Anspruch nimmt.

Finanzierung geplatzt

Wir empfehlen grundsätzlich, dass ein Käufer erst den Notarvertrag vorbereiten lässt, wenn eine passende, finale Finanzierung durch eine Bank bestätigt wird und schriftlich vorliegt. Es kann durchaus bei der Prüfung des Käufers dazu kommen, dass die Bank trotz anfänglicher Finanzierungsbestätigung die Finanzierung nicht durchführt.

Kaufvertrag prüfen

Im Normalfall erhalten Sie den Kaufvertrag  zwei Wochen vor der Beurkundung. Notieren Sie Unklarheiten, Fragen oder fehlende Vereinbarungen, um diese mit dem Notar zu besprechen. Da es sich beim Immobilienkaufvertrag in der Regel um einen umfangreichen Vertrag handelt, fangen Sie rechtzeitig damit an.

Der Notar steht als neutrale Instanz zur Verfügung und klärt Sie über inhaltliche Aspekte auf.

Zu niedrige Anfangstilgung

Bei der Tilgung des Darlehens, sollte die anfängliche Tilgung nicht zu gering gewählt werden. Ist die Tilgung beispielsweise bei 1 % und der Sollzinssatz bei 3 %, dann dauert die vollständige Darlehensrückzahlung eines Darlehensbetrag von 100.000 € ca. 46 Jahre.

Die richtige Tilgungshöhe hängt vom aktuellen Zinsniveau und dem Alter des Darlehensnehmer ab.

Zu kurze Zinsbindung

Welche Zinsbindung für Sie Ideal ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Es ist natürlich selbsterklärend, dass Sie einen lukrativeren Sollzins und damit Effektivzins erhalten, wenn Ihre Zinsfestschreibung kürzer ist.
Da wir uns im März 2018 immer noch in der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank befinden, sind selbst Laufzeiten über 10 Jahre durchaus noch lukrativ für Darlehensnehmer.

Der Vorteil bei einer langen Laufzeit liegt in der Planbarkeit. Zudem haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, nach 10 Jahren durch Ihr Sonderkündigungsrecht den Darlehensvertrag aufzuheben ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu risikieren.

Gesamtkosten unterschätzt

Sowohl beim Neubau als auch beim Kauf von Bestandsimmobilien können die Gesamtkosten unterschätzt werden. Hierzu eine grobe Übersicht der Kosten:

  • Kaufnebenkosten – ca. 12 % der Kaufpreissumme (in Niedersachsen)
  • Baunebenkosten für die Vorbereitung, während der Bauarbeiten, nach dem Hausbau
  • Sanierung und Modernisierung bei einer Bestandsimmobilie

Fehlende Baugenehmigung

Die Voraussetzung für ein Bauvorhaben ist die Baugenehmigung. Diese sollte vor dem Kauf einer Immobilie oder einem Grundstück bei der örtlichen Baubehörde eingeholt werden. Selbst bei Veränderungen oder Sanierungen einer Immobilie kann eine Baugenehmigung erforderlich sein.

Eigenleistung unterschätzt

Sie möchten beim Hausbau Geld sparen und kalkulieren mit einem Teil an Eigenleistung beim Hausbau. Hierbei werden häufig die eigenen Fähigkeiten überschätzt und der damit entstehende Kosten- und Zeitaufwand unterschätzt. Zudem gehen hunderte Stunden Zeit für die Familie, Hobbys und Erholung durch die Mehrfachbelastung verloren.

Finanzierung ohne Rücklagen

Selbst wenn Sie die Gesamtkosten richtig eingeschätzt haben, sollten Sie zusätzliche Rücklagen einplanen. Der Kauf einer Immobilie, ohne einen Puffer von mindestens 10.000 Euro, kann Sie schnell in Geldnöte bringen. Ein klassisches Beispiel wäre das Familienauto, was kaputt geht.

Keine Bautagebücher gelesen beim Neubau

Lernen Sie von anderen Familien, die bereits gebaut haben. Es gibt unzählige Bautagebücher, die sehr hilfreich sind.

Fazit

Es gibt nicht den einen Fehler, den ein Immobilieninteressent begeht. Es ist in den meisten Fällen eine Kombination aus mehreren Entscheidungen die nicht weitreichend getroffen wurden. Beim Hauskauf spielen vor allem Emotionen eine sehr starke Rolle und führen zu schnellen Entscheidungen. Es ist machmal hilfreich, wenn neutrale Erfahrungsberichte für die Entscheidungsfindung berücksichtigt werden.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim