Marktwert und Beleihungswert einer Immobilie: Was Sie wissen sollten

Der Marktwert einer Immobilie beschreibt den aktuellen Wert der Immobilie auf dem Markt. Hierbei spielt es keine Rolle, ob aktuell ein KĂ€ufer bereit ist den Preis fĂŒr das Objekt zu zahlen oder nicht. Dieser Wert wird auf Grundlage von statischsten Kennzahlen und dem Erhaltungszustand der Immobilie berechnet.

Wie ein Marktwert berechnet wird, kannst du hier nachlesen:
Kaufpreis einer Immobilie berechnen

Wir beobachten in unserer Region (Grafschaft Bentheim in Niedersachsen) das zunehmend Kaufpreise ĂŒber dem Marktwert gezahlt werden. Warum das problematisch ist, erklĂ€ren wir weiter unten.

Der Beleihungswert beschreibt einen zukĂŒnftig erzielbaren Kaufpreis und wird den Marktwert nicht ĂŒberschreiten. FĂŒr die Berechnung der Bank werden langfristige und nachhaltige Merkmale, derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen des Objektes sowie die regionalen Marktgegebenheiten berĂŒcksichtigt. Spekulative Faktoren, wie z.B. die Vermutung, dass eine stetig steigende Nachfrage bestehen wird, dĂŒrfen dabei nicht berĂŒcksichtigt werden.

Bedeutung von Marktwert und Beleihungswert fĂŒr den KĂ€ufer

Die Höhe des Beleihungswertes hat direkte Auswirkungen auf die Konditionen beim Kreditgeber. Bei der BeleihungsprĂŒfung wird ein Betrag ermittelt, der durch den Wert der Immobilie langfristig abgedeckt ist. Dieser Wert muss ca. 30 Jahre lang Bestand haben, weil in der Regel die Darlehenslaufzeit 30 Jahre betrifft. Stellt eine Bank nun fest, dass der Marktwert – und in Folge auch der Beleihungswert – deutlich niedriger ist als der Kaufpreis, wird die Bank einen höheren Eigenkapitalanteil fordern oder die Finanzierung ganz ablehnen. Umso höher das gewĂŒnschte Darlehen im VerhĂ€ltnis zum Kaufpreis ist, desto teurer werden die Zinskonditionen.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche Finanzierung möglich sind könnt Ihr hier nachlesen: Hausfinanzierung 110 Prozent möglich?

Was ist die aktuelle Problematik auf dem Markt?

Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Immobilien und dem geringen Angebot steigen die Immobilienpreise deutlich nach oben. Das hat zur Folge, dass die LĂŒcke von Beleihungs- und Marktwert zum letztendlichen Kaufpreis immer grĂ¶ĂŸer wird. Das Bedeutet, dass die Banken mehr Eigenkapital verlangen, besonders wenn es um eigengenutzte Immobilien geht.

DarĂŒber hinaus nimmt z.B. auch die Anzahl der Kreditgeber mit zunehmender Beleihung ab.

Zwei Beispiele hierzu. Bitte beachtet, dass es immer Ausnahmen gibt (z.B. sehr hohes Nettoeinkommen, Kauf von Kapitalanlagen) und die Kaufnebenkosten aus EinfachheitsgrĂŒnden nicht angegeben werden.

Erstes Beispiel:

Familie ImmoGut möchte ein Haus fĂŒr 200.000 Euro kaufen und hat 80.000 € Eigenkapital. Die Familie benötigt also nur einen Kredit von 120.000 € (60 % Beleihungswert).

FĂŒr dieses Szenario gibt es theoretisch die meisten Kreditgeber, weil das Risiko fĂŒr die Bank gering ist. Hinzu kommt, dass die Kreditgeber die besten Zinsen vergeben.

Zweites Beispiel:

Familie ImmoGut möchte ein Haus fĂŒr 200.000 Euro kaufen und hat kein Eigenkapital.
Die Familie benötigt also nur einen Kredit von 200.000 € (100 % Beleihungswert).

FĂŒr dieses Szenario gibt es viel weniger Anbieter und auch die Zinskonditionen sind wesentlich schlechter.

Wir können uns also zwei Tatsachen merken:
Je höher die Beleihung, desto geringer ist die Auswahl bei den Darlehensgebern.
Je höher die Beleihung, desto höher die Zinsen.

Markt- oder Beleihungswert erhöhen

Ein wichtiger Aspekt bei der Berechnung eines Markt- und Beleihungswert ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie. In der Regel wird angenommen, dass eine Immobilie eine Lebensdauer von 80 Jahren hat. Je Ă€lter das Haus und damit in Folge geringer die Restnutzungsdauer, desto niedriger ist der Wert der Immobilie (Das gilt nicht fĂŒr den GrundstĂŒckswert).

Dementsprechend können Modernisierungsmaßnahmen die Restnutzungsdauer erhöhen und in Folge den Wert der Immobilie steigern. Zum Beispiel durch die Erneuerung von Dach, TĂŒren, Fenstern, Heizung, Elektrik etc.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ĂŒber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

 

 

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