Der Marktwert einer Immobilie beschreibt den aktuellen Wert der Immobilie auf dem Markt. Hierbei spielt es keine Rolle, ob aktuell ein Käufer bereit ist den Preis für das Objekt zu zahlen oder nicht. Dieser Wert wird auf Grundlage von statischsten Kennzahlen und dem Erhaltungszustand der Immobilie berechnet.
Wie ein Marktwert berechnet wird, kannst du hier nachlesen:
Kaufpreis einer Immobilie berechnen
Wir beobachten in unserer Region (Grafschaft Bentheim in Niedersachsen) das zunehmend Kaufpreise über dem Marktwert gezahlt werden. Warum das problematisch ist, erklären wir weiter unten.
Der Beleihungswert beschreibt einen zukünftig erzielbaren Kaufpreis und wird den Marktwert nicht überschreiten. Für die Berechnung der Bank werden langfristige und nachhaltige Merkmale, derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen des Objektes sowie die regionalen Marktgegebenheiten berücksichtigt. Spekulative Faktoren, wie z.B. die Vermutung, dass eine stetig steigende Nachfrage bestehen wird, dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
Inhaltsverzeichnis
Bedeutung von Marktwert und Beleihungswert für den Käufer
Die Höhe des Beleihungswertes hat direkte Auswirkungen auf die Konditionen beim Kreditgeber. Bei der Beleihungsprüfung wird ein Betrag ermittelt, der durch den Wert der Immobilie langfristig abgedeckt ist. Dieser Wert muss ca. 30 Jahre lang Bestand haben, weil in der Regel die Darlehenslaufzeit 30 Jahre betrifft. Stellt eine Bank nun fest, dass der Marktwert – und in Folge auch der Beleihungswert – deutlich niedriger ist als der Kaufpreis, wird die Bank einen höheren Eigenkapitalanteil fordern oder die Finanzierung ganz ablehnen. Umso höher das gewünschte Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis ist, desto teurer werden die Zinskonditionen.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche Finanzierung möglich sind könnt Ihr hier nachlesen: Hausfinanzierung 110 Prozent möglich?
Was ist die aktuelle Problematik auf dem Markt?
Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Immobilien und dem geringen Angebot steigen die Immobilienpreise deutlich nach oben. Das hat zur Folge, dass die Lücke von Beleihungs- und Marktwert zum letztendlichen Kaufpreis immer größer wird. Das Bedeutet, dass die Banken mehr Eigenkapital verlangen, besonders wenn es um eigengenutzte Immobilien geht.
Darüber hinaus nimmt z.B. auch die Anzahl der Kreditgeber mit zunehmender Beleihung ab.
Zwei Beispiele hierzu. Bitte beachtet, dass es immer Ausnahmen gibt (z.B. sehr hohes Nettoeinkommen, Kauf von Kapitalanlagen) und die Kaufnebenkosten aus Einfachheitsgründen nicht angegeben werden.
Erstes Beispiel:
Familie ImmoGut möchte ein Haus für 200.000 Euro kaufen und hat 80.000 € Eigenkapital. Die Familie benötigt also nur einen Kredit von 120.000 € (60 % Beleihungswert).
Für dieses Szenario gibt es theoretisch die meisten Kreditgeber, weil das Risiko für die Bank gering ist. Hinzu kommt, dass die Kreditgeber die besten Zinsen vergeben.
Zweites Beispiel:
Familie ImmoGut möchte ein Haus für 200.000 Euro kaufen und hat kein Eigenkapital.
Die Familie benötigt also nur einen Kredit von 200.000 € (100 % Beleihungswert).
Für dieses Szenario gibt es viel weniger Anbieter und auch die Zinskonditionen sind wesentlich schlechter.
Wir können uns also zwei Tatsachen merken:
Je höher die Beleihung, desto geringer ist die Auswahl bei den Darlehensgebern.
Je höher die Beleihung, desto höher die Zinsen.
Markt- oder Beleihungswert erhöhen
Ein wichtiger Aspekt bei der Berechnung eines Markt- und Beleihungswert ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie. In der Regel wird angenommen, dass eine Immobilie eine Lebensdauer von 80 Jahren hat. Je älter das Haus und damit in Folge geringer die Restnutzungsdauer, desto niedriger ist der Wert der Immobilie (Das gilt nicht für den Grundstückswert).
Dementsprechend können Modernisierungsmaßnahmen die Restnutzungsdauer erhöhen und in Folge den Wert der Immobilie steigern. Zum Beispiel durch die Erneuerung von Dach, Türen, Fenstern, Heizung, Elektrik etc.
Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim
