Kauf einer gebrauchten Immobilie: Kaufvertrag und Immobilienübergang

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie (Bestandsimmobilie) verläuft in mehreren Phasen, die wir Ihnen in diesem Blogbeitrag übersichtlich aufzeigen möchten.

Gut zu wissen

Nur was im Kaufvertrag steht ist auch rechtswirksam. Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen.

Wenn Sie während einer Besichtigung Auskünfte über den aktuellen Zustand einer Immobilie erhalten, dann beachten Sie bitte, dass die Aussagen eines Maklers auf den Informationen der Verkäufer beruhen. Soll heißen, dass ein Immobilienmakler keiner Recherchepflicht obliegt. Daher sollte bei Kaufinteresse der Zweitkontakt mit dem Verkäufer – vor Ort oder telefonisch – gesucht werden, um mögliche Unklarheiten anzusprechen und bekannte Mängel auszuschließen. Der Eigentümer haftet für Falschaussagen. Mündliche Vereinbarungen müssen vertraglich festgehalten werden.

Eine sorgfältige Besichtigung und ein ausführlicher Kaufvertrag bilden die Grundlage für einen sicheren Kauf einer Bestandsimmobilie. Der Entwurf des Kaufvertrages und dessen Beurkundung wird von einem Notar Ihrer Wahl durchgeführt. Beachten Sie, dass der Notar zur Neutralität verpflichtet ist und beim Kaufvertrag keine Interessen vertreten darf.

Es ist zudem wichtig, dass Sie Verhandlungen mit Ihren Banken rechtzeitig aufnehmen, damit Sie nicht in Zeitdruck geraten und das erstbeste Angebot annehmen müssen. Zudem ist eine vorläufige Finanzierungsbestätigung einer Bank in den meisten Fällen die Voraussetzung für weitere Verhandlungen mit dem Verkäufer. Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung einer Bank (oder anderen Kreditinstitus), die Finanzierung eines Investitionsvorhabens durchführen zu wollen.

Notarieller Kaufvertrag – Einige Vertragsinhalte in der Übersicht

Wenn Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie abschließen, dann findet noch kein Eigentumsübergang statt. Es werden hierbei nur die jeweiligen Pflichten von Verkäufer und Käufer geregelt. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Notar eingeschaltet wird. Erst wenn der Notar den Kaufvertrag beurkundet ist er rechtswirksam.

Einige Vertragsinhalte in der Übersicht:

• Bezeichnung der Kaufvertragsparteien
• Beschreibung der gegenseitigen Haupt- und Nebenleistungspflichten

Beispiele zu Haupt- und Nebenleistungspflichten

Verkäufer
Hauptleistungspflicht = Übertragung des Eigentums
Nebenleistungspflicht = Grundstück lastenfrei übertragen

Käufer
Hauptleistungspflicht = Zahlung des Kaufpreises
Nebenleistungspflicht = geschuldete Abnahme der Kaufsache

• Kaufpreis und Zahlungstermin
• Zahlungsmodalitäten
• Gewährleistungsregelungen
• Verzugszinsregelungen
• Datum wirtschaftlicher Übergang
• Datum Übergabe der Immobilie
• Besondere Vereinbarungen (z.B. welche Gegenstände werden mitverkauft)

Abwicklung der vertraglichen Pflichten Zug-um-Zug

Nachdem die Beurkundung vom Notar durchgeführt wurde, werden alle weiteren Schritte nach einer bestimmten Reihenfolge durch den Notar in die Wege geleitet. Deshalb spricht man in diesem Zusammenhang auch von „Zug-um-Zug“.

Abwicklung eines Kaufvertrages in der Übersicht:

Erstens:
Durch den Kaufvertragsabschluss wird der Käufer mit der sogenannten Belastungsvollmacht dazu bevollmächtigt, vor Eigentumsumschreibung (also bevor er Eigentümer ist), das Grundstück mit Grundpfandrechten zu belasten. In den meisten Fällen wird eine Immobilie mithilfe einer Bank finanziert. Die Bank zahlt erst die Kaufpreissumme an den Verkäufer, wenn der Darlehensgeber vorher ein Grundpfandrecht auf das Grundstück erhalten hat. Wenn der Schuldner (Käufer) seinen Gläubiger (Bank) nicht mehr bezahlt, dann hat die Bank das Recht das Grundstück (samt Immobilie) zu pfänden.

Zweitens:
Der Notar beurkundet nach dem Kaufvertragsabschluss die Grundschuldbestellung. Hierfür werden im Anschluss die Unterlagen an das Grundbuchamt gesendet. Das bedeutet, dass eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch für die Bank des Käufers beantragt wird.

Sofern eine Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag vereinbart ist, wird zusätzlich eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch vom Notar beantragt. Die Kosten hierfür trägt der Käufer (Darlehensnehmer).

Drittens:
Die Bank des Verkäufers übermittelt dem Notar durch Aufforderung die Löschungsbewilligung bezüglich der noch abzulösenden Grundschuld im Grundbuch.

Ein paar Wochen nach der Beurkundung erhält der Käufer die Aufforderung die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Diese variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% der Kaufpreissumme. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, bekommt der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zugeschickt.

Viertens:
Der Notar beantragt die Verzichtserklärung auf das Vorkaufsrecht der zuständigen Gemeinde. Sofern Belastungen in Abteilung II des Grundbuches gelöscht werden müssen, wird dies ebenfalls von dem Notar beim Grundbuchamt beantragt.

Der Notar erhält den Nachweis, wenn die neue Bank (vom Käufer) eingetragen wurde und übermittelt diese Informationen an den Käufer. Der Käufer übersendet den Nachweis dann zu seiner Bank. Sobald der Käufer die Aufforderung vom Notar erhalten hat den Kaufpreis zu überweisen, gibt die Bank die Darlehenssumme frei.

Von dem Kaufpreis werden die Restschulden bei der Bank des Verkäufers beglichen. Die Differenz erhält dann der Verkäufer. Wohin die Gelder im Einzelnen überwiesen werden müssen, teilt der Notar dem Käufer in seiner Zahlungsaufforderung mit. Der Kaufpreis wird durch die finanzierende Bank an den Verkäufer und ggfls. an die abzulösende Bank überwiesen.

Fünftens:
Der Verkäufer oder seine Bank bestätigen dem Notar, dass der Kaufpreis eingegangen ist. Die Eigentumsumschreibung kann mithilfe der Unterlagen, die für die Umschreibung notwendig sind (u.a. Verzichtserklärung der Gemeinde, Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, Löschungsbewilligung der Bank), vom Notar beim Grundbuchamt beantragt werden.

Sechstens:
Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.
Zwischen dem Antrag der Eigentumsumschreibung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch können im Durchschnitt bis zu 3 Monate vergehen.

Checkliste: Phasen beim Immobilienkauf

• Käufer und Verkäufer einigen sich (Preis, Zahlungsmodalitäten usw.)
• Käufer hat eine Finanzierungsbestätigung einer Bank über den Kaufpreis zur gewünschten Immobilie und legt diese dem Verkäufer vor
• Immobilie wird reserviert z.B. durch den Immobilienmakler
• Käufer wählt den Notar. Es werden die gewünschten Verpflichtungen und Vereinbarungen besprochen
• Verkäufer und Käufer erhalten den Entwurf des Kaufvertrages zur Prüfung. Änderungen und Anpassungen können vorgenommen werden
• Käufer hat sich für eine Bank entschieden und beide Parteien sind mit dem Kaufvertrag einverstanden. Es wird ein Notartermin zur Beurkundung vereinbart
• Beide Parteien erhalten den beglaubigten Kaufvertrag nach ca. einer Woche
• In der Zwischenzeit wird die Löschungsbewilligung der Bank vom Verkäufer an den Notar gesendet
• Der Käufer erhält die Rechnung zur Grunderwerbssteuer vom Finanzamt. Diese sollte schnell überwiesen werden, damit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch stattfinden kann
• (Eine Auflassungsvormerkung kann bei Beurkundung beantragt werden. Muss jedoch zusätzlich bezahlt werden. Diese dient zum Schutz des Käufers, damit der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht noch einmal verkaufen kann)
• Der Kaufpreis wird überwiesen
• Das Objekt wird übergeben
• Das Grundbuchamt bestätigt den neuen Eigentümer

Wir freuen uns, wenn wir Ihnen einen ersten Überblick zu diesem spannenden Thema geben konnten. Bei spezifischen Fragen lohnt es sich natürlich einen Juristen Ihres Vertrauens zu kontaktieren.

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Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim