Hausfinanzierung 110-Prozent ohne Eigenkapital: Möglich und sinnvoll?

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dann werden Sie früher oder später mit dem Thema Hausfinanzierung konfrontiert. Hierbei fallen dann Begriffe wie 100 % Finanzierung oder Vollfinanzierung. Zunächst sollten Sie erst einmal fogende Begrifflichkeiten differenzieren:

1. Hausfinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital

Sie möchten Ihr Haus ohne finanzielle Rücklage erwerben.

2. Hausfinanzierung ohne zusteuern von vorhandenem Eigenkapital

Sie besitzen zwar Eigenkapital, wollen dieses aber z.B. aus Sicherheitsgründen festhalten.

Drei Varianten der Finanzierung ohne Eigenkapital?

Finanzierung 100%

Eine 100% Finanzierung hat nichts mit einer Vollfinanzierung gemeinsam. In diesem Fall ist Eigenkapital notwendig. Denn bei der 100% Finanzierung werden lediglich die Kaufpreiskosten gedeckt. Das bedeutet, dass die entstehenden Kaufnebenkosten noch bezahlt werden müssen. Hierzu gehören Grundbuchgebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklercourtage.

Finanzierung 110% – Vollfinanzierung

Die 110% Finanzierung oder auch Vollfinanzierung genannt decken neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ab. Hierbei müsste dann lediglich das Kapital für Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen vorhanden sein.

Finanzierung 120%

Bei der 120% Finanzierung werden der Kaufpreis, die Nebenkosten und zusätzliche Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten mit abgedeckt.

Die 110% Vollfinanzierung oder 120% Finanzierung ohne Eigenkapital

In den meisten Fällen wollen die Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten getragen werden (100% Finanzierung). Das liegt daran, dass Immobilien erstens in den seltensten Fällen deutlich unter dem Markt- und Beleihungswert gekauft werden und zweitens trotz Kaufnebenkosten, diese Werte nicht überschreiten. Für die Banken stellen solche Szenarien Finanzierungsrisikos dar. Je nach Höhe des Finanzierungsrisikos für Banken, lassen sie sich dieses durch Eigenkapital absichern.

Einfach ausgedrückt: Je Höher das berechnete Risiko der Banken, desto mehr Eigenkapital wird von Ihnen verlangt.

Marktwert & Beleihungswert

Marktwert = drückt den aktuell möglichen Kaufpreis einer Immobilie aus

Beleihungswert = drückt den zukünftig erzielbaren Kaufpreis aus

Bei der Vollfinanzierung und 120%-Finanzierungen müssen folgende Punkte bei Ihnen bestehen:

1. Überdurchschnittlich gute Bonität (Kreditwürdigkeit) in Form des besten Schufa-Score ist Grundvoraussetzung
2. Sie haben ein hohes, gering schwankendes, gesichertes Einkommen zur Verfügung. Hierbei müssen Lebensumstände z.B. Kinder mit einkalkuliert werden
3. Einkauf der Immobilie unter Beleihungswert und Marktwert
4. Gute Lage mit Wertentwicklungspotential

Das maximale Immobiliendarlehen richtet sich in Folge nach Ihrem monatlichen verfügbaren Einkommen und den aktuellen Konditionen der Banken. Sie sollten nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrückzahlung verwenden. Denken Sie daran, dass Sie noch leben und Rücklagen bilden müssen. Bei einem Nettoeinkommen von z.B. 2500 Euro sind es dann mögliche 1000 Euro monatliche Belastung.

Bei einer Vollfinanzierung wird das nicht vorhandene Eigenkapital primär durch ein hohes Einkommen ausgeglichen. Hierbei ist dennoch zu beachten, dass unvorhersehbare Ereignisse, wie z.B.

• Auto Totalschaden
• Immobilienschäden durch nicht versicherte Umwelteinflüsse
• Arbeitslosigkeit
• Todesfall

ein größeres Risiko für Sie und Ihre Familie darstellen, wenn kein verfügbares Eigenkapital vorhanden ist. Sie sollten zudem beachten, dass eine Immobilienfinanzierung ein Projekt für die nächsten 20 bis 30 Jahre Ihres Lebens darstellt.

Würden wir eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital durchführen?

Rein ökonomisch betrachtet kann eine Vollfinanzierung sehr lukrativ sein. Die Voraussetzung ist jedoch, dass Sie die finanzierte Immobilie als Kapitalanlage sehen und vermieten. Bei sorgfältiger Renditeberechnung und Beachtung sämtlicher Eventualitäten würden wir unter folgenden Bedingungen eine Vollfinanzierung durchführen:

• Sie sind Risikobereit (liegt immer im Auge des Betrachters)
• Sie beginnen sofort mit Rücklagenbildung
• Sie verfügen über grundlegende finanz- und investitionsmathematische Kenntnisse und bilden sich in diesem Bereich fort
• Sie schätzen Ihr Potential richtig ein (liegt ebenfalls im Auge des Betrachters)

Die Zinskonditionen bei Banken verschlechtern sich natürlich mit zunehmender Zinssicherheit. Einfach ausgedrückt: Umso länger die Zinsfestschreibung, desto höher die Zinskosten.

Zinsfestschreibung Beispiele

10 Jahre = effektiven Jahreszins von 1,6 % p.a.
15 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,2 % p.a.
20 Jahre = effektiven Jahreszins von 2,9 % p.a.[/message_box]

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn die beschriebenen Voraussetzungen gegeben sind. Ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, kann objektiv nur bedingt beantwortet werden, weil zu viele Variable existieren.Eine genaue Berechnung sollte mit Ihrem Finanzberater erfolgen. Bitte beachten Sie zudem, dass es sich immer lohnt Angebote zu vergleichen.

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