Immobilienfinanzierung – Die wichtigsten Punkte im Überblick

Das Thema der Finanzierung ist sehr umfangreich und vielseitig. Hierbei spielen unzählige Faktoren eine Rolle. Wirtschaftlich betrachtet befinden wir uns in einer sehr interessanten Phase. Aktuell (März 2018) steht der Leitzins bei 0%. Die europäische Zentralbank pumpt durch ihre Geldpolitik, dass Geld in Massen in die Wirtschaft. Viele Menschen nutzen diese Phase um das Haus oder die Wohnung zu finanzieren. Sogar Zinsfestschreibung über 10 Jahre sind immer noch mit passablen Angeboten verbunden. Es ist natürlich selbsterklärend, dass die Konditionen der Banken mit zunehmender Zinsfestschreibung teurer werden.

Die wichtigsten Schritte bei der Finanzierung für Eigennutzer in der Übersicht:

Eigenkapital sichten

Beim Kauf einer Immobilie, verlangen die meisten Banken, dass die Darlehensnehmer mindestens 10 – 30 % des Kaufpreises in Form von Eigenkapital dazu steuern. Hierdurch reduzieren die Banken ihr Finanzierungsrisiko und der Darlehensnehmer erhält meist einen besseren Effektivzins. Wenn eine sehr gute Bonität und ein überdurchschnittliches Einkommen vorliegt, dann sind auch 110%-Finanzierungen möglich. In den meisten Fällen müssen aber zumindest die Kaufnebenkosten getragen werden. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklercourtage zusammen. Speziell die Grunderwerbssteuer und die Maklercourtage schwanken je nach Bundesland und Maklerunternehmen.Die höhe der Kaufnebekosten ergeben sich durch die Berechnung mit dem Kaufpreises.

Kaufnebenkosten Übersicht

Grundbuchgebühren und Notar ca. 1,5 %
Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 – 6,5 %
Maklercourtage zwischen 3 – 7 %

Bei der Sichtung des Eigenkapitals sollte darauf geachtet werden, dass eine angemessene Liquiditätsreserve verbleibt. Finanzielle Rücklagen können vor allem dann benötigt werden, wenn im Laufe der Jahre unerwartete Kosten entstehen. Die Rücklagen verhindern die Notwendigkeit eines erneuten Darlehens.

Das Kassenbuch

Notieren Sie sich Ihre Einnahmen und Ausgaben. Welche Fixkosten bestehen in Ihrem Haushalt? Z.B. Miete, Rate für das Auto, Versicherungen. Zudem sollten die Lebenshaltungskosten aufgeschlüsselt werden, um ein Bewusstsein für den persönlichen Konsum zu entwickeln.
Es ist natürlich für die Bewertung der Banken positiv, wenn Sie bereits einen Anteil Ihrer Einkünfte sparen. Existieren zudem Bausparverträge oder Lebensversicherungen die gebundenes Kapital darstellen?

Damit die Banken Ihnen letztendlich einen Kredit gewähren, wird in den meisten Fällen versucht eine zusätzliche Risikolebensversicherung für den möglichen Todesfall abzuschließen. Diese dient dazu, dass Ihre Familie beim Todesfall nicht auf den Verbindlichkeiten sitzen bleibt.

Kreditsumme festlegen

Welche monatliche Belastung können Sie stemmen? D.h. wie viel Geld können Sie im Monat zurückzahlen? Es ist zu empfehlen, dass nicht mehr als 40% des monatlichen Nettoeinkommens für den Kredit verwendet wird. Bei einem Nettoeinkommen von 2500 Euro entsprechen das 1000 Euro für die monatliche Belastung.
In Folge können die Banken anhand Ihres Sollzins, der monatlichen Tilgung (Insofern es dann ein Annuitätendarlehen sein soll) und dem Kaufpreis der Immobilie, die maximale Kreditsumme und Laufzeit bestimmen.

Finanzierungsangebote einholen

Die häufigsten privaten Darlehensvarianten sind das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen. Auch diese Punkte haben einen eigenen Blogbeitrag verdient. Welche Darlehensart die richtige für Sie ist, sollten Sie im besten Fall mit einem bankenunabhängigen Finanzierungsvermittler durchsprechen. Es gibt einige Punkte, die man beachten sollte. Denken Sie immer daran, dass Banken auch nur Unternehmen sind.

Ganz wichtig: Vergleichen Sie Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken und verhandeln Sie. Sie können hierbei sehr viel Geld sparen. Der Vergleich der Finanzierungsangebote erfolgt immer über den Effektivzins.

Bank auswählen

Immobilieninteressierte sollten sich nicht alleine auf die Zinskonditionen Ihrer Hausbank verlassen. Bei der Auswahl der Bank sollten persönliche Bindungen erst an zweiter Stelle stehen. Denken Sie daran, dass wir durch die Digitalisierung immer mehr Filialen vor Ort mit persönlichen Ansprechpartnern verlieren werden. Deswegen nehmen Sie den persönlichen Ansprechpartner nicht als Kriterium.

Worauf sollten Sie grundsätzlich achten?

• Standarddarlehensveträge der Banken sind meist unlukrativ und sollten im Detail besprochen und verglichen werden
• Sondertilgungen sollten nicht mit höheren Zinsen bezahlt werden
• Es sollte ausgeschlossen werden, dass das Kundendarlehen durch den Kreditgeber an einen anderen Gläubiger verkauft werden kann

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim