Steuern sparen bei Immobilien: Selbstnutzung, Mieter und Kapitalanleger

In diesem Blogbeitrag geht es um steuerliches Grundwissen. Dabei m√∂chten wir kl√§ren, was Mieter, Vermieter und Eigennutzer steuerlich geltend machen k√∂nnen. Nat√ľrlich ersetzen die hier aufgef√ľhrten Informationen keinen Steuerberater, welcher individuell auf Ihre Bed√ľrfnisse eingeht.

Bei dem Kauf, der Nutzung oder dem Verkauf einer Immobilie werden Sie mit dem deutschen Steuerrecht in Kontakt kommen. Das Steuerrecht ist ein schier undurchdringlicher Dschungel aus Paragraphen und Regeln, die sich in einer hohen Geschwindigkeit anpassen und ändern.

Steuern sparen bei der Selbstnutzung

Bei dem Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung kann der Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Dennoch können Sie Steuern sparen.

Steuern sparen beim Hausbau: Grunderwerbssteuer

Als privater Bauherr haben Sie die M√∂glichkeit einen Gro√üteil an Grunderwerbssteuer beim Neubau zu sparen. Wenn Sie zuerst ein Grundst√ľck kaufen, dann f√§llt die Grunderwerbssteuer lediglich auf die Kaufpreissumme des Grundst√ľcks an. Die Voraussetzung ist, dass zwischen dem Kauf des Grundst√ľcks und dem Hausbau mindestens sechs Monate liegen. Zudem darf keine Verbindung zwischen Ihnen und der Hausbaufirma bestehen. Ansonsten wird die Grunderwerbssteuer r√ľckwirkend auf den gesamten Kaufpreis erhoben.

Beachte: Bundesland-Steuersatz

Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland:

Baden-W√ľrttemberg: 5,0%
Bayern: 3,5%
Berlin: 6,0%
Brandenburg: 6,5%
Bremen: 5,0%
Hamburg: 4,5%
Hessen: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
Niedersachsen: 5%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Sachsen: 3,5%
Sachsen-Anhalt: 5,0%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Th√ľringen: 6,5%

Riester Rente beim Hauskauf von den Steuern absetzen

Die angesparte Summe auf Ihrem Riester-Vertrag kann bei einer Immobilienfinanzierung investiert werden und erh√∂ht somit Ihr Eigenkapital. Je h√∂her Ihr Eigenkapitalanteil bei einem Darlehen ist, umso bessere Darlehenskonditionen erhalten Sie in der Regel, weil das Risiko f√ľr die Banken sinkt. Zudem k√∂nnen Sie die Riester-Beitr√§ge mit bis zu 2.100 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen.

Beruflich bedingter Umzug

Wenn Sie beruflich bedingt umziehen m√ľssen und eine neue Immobilie erwerben, dann k√∂nnen Sie s√§mtliche damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen.

Hierf√ľr muss einer der folgenden F√§lle zutreffen:
1. R√ľckkehr aus dem Ausland f√ľr Ihren neuen Arbeitgeber
2. Durch den Immobilienkauf wird Ihr Arbeitsweg deutlich verk√ľrzt
3. Ihr neuer Arbeitgeber befindet sich an einem anderen Ort

Beispiele f√ľr Kosten die Sie absetzen k√∂nnen:

  • Fahrtkosten
  • Transportunternehmen
  • Maklerkosten, wenn Sie einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerksleistungen

Zu den handwerklichen Tätigkeiten zählen Renovierungs-, ErhaltungsРund Modernisierungsaufwendungen. Sie können maximal 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag bei Singles liegt bei 1200 Euro im Jahr, bei Ehepartnern oder eingetragenen Lebensgemeinschaften verdoppelt sich der Betrag auf 2400 p.a.

Einige handwerkliche Tätigkeiten:

  • Dacharbeiten
  • Reparaturen und Austausch von Parkett oder Fliesen
  • Einbau einer neuen Heizung
  • Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundst√ľck
  • Modernisierung im Zuge einer neuen K√ľche

Sonderausgabenabzug gem. ¬ß 10f EStG bei denkmalgesch√ľtzten Immobilien

Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und denkmalgesch√ľtzt ist, dann k√∂nnen bestimmte Aufwendungen steuerlich ber√ľcksichtigt werden.

Verkauf der Immobilie nach Eigennutzung

Der steuerfreie Verkauf ist möglich, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt wurde.

Steuern sparen als Mieter

Steuernachl√§sse als Mieter sind durchaus m√∂glich. Hierbei ist es egal, ob Sie die Leistung buchen oder Ihr Vermieter. Wichtig hierbei: Wenn Sie einen Dienstleister buchen, dann muss die Rechnung √ľberwiesen werden. Eine Barzahlung akzeptiert das Finanzamt nicht.

Haushaltsnahe Dienstleistung, Handwerkskosten, Arbeitszimmer, Umzug

  • Dienstleistung von Handwerkern (z.B. Reparaturen)
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Gartenarbeiten, Hausmeisterkosten, Treppenhausreinigung)
  • Zimmer als Arbeitszimmer bzw. B√ľro nutzen
  • Beruflich bedingter Umzug (z.B. Maklerkosten durch Beauftragung mit der Suche einer geeigneten Wohnung, doppelte Mietzahlung, Umzugskosten)

Achten Sie darauf, dass die Arbeitskosten auf der Rechnung im Vergleich zu den Materialkosten hoch sind! Denn die Materialkosten können Sie nicht absetzen. Bei Handwerkskosten sind maximal 1200 Euro und bei haushaltsnahe Dienstleistungen 4000 Euro Steuerersparnis möglich.

Steuern sparen als Kapitalanleger bzw. Vermieter

Kapitalanleger bzw. Vermieter haben deutlich mehr Möglichkeiten von Steuervorteilen bei Immobilien zu profitieren.

Gewinnerzielungsabsicht

Grunds√§tzlich muss bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Gewinnerzielungsabsicht bestehen. Wenn Sie Ihre Werbungskosten voll absetzen m√∂chten, dann m√ľssen mindestens 66 % der orts√ľblichen Miete eingenommen werden. Sollte dies nicht gegeben sein, dann k√∂nnen entweder keine oder nur anteilige Kosten abgesetzt werden.

Gewinnerzielungsabsicht

  • Mindestens 66 % der orts√ľblichen Miete – Vollst√§ndiger Werbungskostenabzug
  • 50 bis 65,9 % – Anteiliger Werbungskostenabzug m√∂glich
  • Unter 50 % – Es wird unterstellt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dementsprechend sind die Werbungskosten nicht abzugsf√§hig

Kreditrate f√ľr die Immobilie

Die monatlichen Zinskosten f√ľr ein Darlehen, k√∂nnen Vermieter von der Steuer absetzen.

Beispielrechnung

  • Darlehenssumme 300.000 Euro
  • Tilgung: 2,5 % p.a.
  • Zinsen: 2 % p.a.

2 % Zinsen von 300.000 Euro entsprechen 6000 Euro an jährlichen Zinskosten, die steuerlich absetzbar sind.

Anschaffungskosten: Lineare Abschreibung

Hierbei ist zu beachten, dass die Abschreibung bei Bestandsimmobilien nur auf den Kaufpreis des Geb√§udes und die dazu anteiligen Kaufnebenkosten fallen und nicht auf den Wert des Grundst√ľcks. Hierbei empfiehlt es sich Im Kaufvertrag den Wert f√ľr das Geb√§ude hoch und f√ľr das Grundst√ľck eher niedrig anzusetzen.

Die lineare Abschreibung ist in folgenden Szenarien möglich

1. Immobilien gebaut vor dem 31.12.1924 = Abschreibung √ľber 40 Jahre, 2,5 Prozent p.a.
2. Immobilien gebaut ab 1.1.1925 = Abschreibung √ľber 50 Jahre, 2,0 Prozent p.a.
3. Denkmalgesch√ľtzte Immobilien vermietet oder betrieblich genutzt = Abschreibung √ľber 8 Jahre zu 9 Prozent p.a., danach 4 Jahre zu 7 Prozent p.a.
4. Denkmalgesch√ľtzte Immobilien privat genutzt = Abschreibung √ľber 10 Jahre zu 9 % p.a.

Beachte: Notar ist zur Neutralität verpflichtet und handelt weder im Interesse von Käufer noch Verkäufer!

Herstellungskosten: Renovierungskosten einplanen

Renovierungskosten sind bis zu einem bestimmten Rahmen j√§hrlich sofort steuerlich abziehbar. Hierbei muss beachtet werden, dass in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten nicht mehr als 15% (netto) der Anschaffungskosten vom Geb√§ude √ľberschreiten.

Wird die Grenze √ľberschritten, erh√∂ht sich die j√§hrliche lineare Abschreibung.

Steuerlich sofort wirksam

In voller Höhe sofort steuerlich geltend als Werbungskosten sind:

  • laufender Erhaltungsaufwand
  • regelm√§√üige Sch√∂nheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen)
  • Einbau von Messger√§ten f√ľr Heiz- und Warmwasserkosten
  • Beseitigung versteckter M√§ngel
  • Erneuerung von Geb√§udeteilen aufgrund h√∂herer Gewalt

Steuern sparen bei Leerstand

Auch eine nicht bewohnte Immobilie verursacht Kosten die steuerrechtlich ber√ľcksichtigt werden k√∂nnen. Dieses Szenario wird aber nur tempor√§r akzeptiert vom Fiskus. Die Bem√ľhung einen Nachmieter zu finden muss vorgelegt werden.

Denkmalschutzabschreibung

F√ľr gewerbliche oder vermietete Denkm√§ler sind erh√∂hte Abschreibungen von Herstellungskosten f√ľr bestimmte Bauma√ünahmen nach ¬ß 7i EStG m√∂glich.

Selber die handwerklichen Tätigkeiten verrichten

Bei einer selbstgenutzten Immobilie w√ľrden sich in dem Fall keine steuerlichen Vorteile ergeben. Wird die Immobilie hingegen vermietet oder handelt es sich um ein gewerbliches Objekt, dann k√∂nnen die Materialkosten geltend gemacht werden – nicht hingegen die eigene Arbeitsleistung.

Verkauf als Vermieter

Nach 10 Jahren kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Alternativ wird sonst eine Spekulationssteuer erhoben.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns √ľber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim