Steuern sparen bei Immobilien: Selbstnutzung, Mieter und Kapitalanleger

In diesem Blogbeitrag geht es um steuerliches Grundwissen. Dabei m├Âchten wir kl├Ąren, was Mieter, Vermieter und Eigennutzer steuerlich geltend machen k├Ânnen. Nat├╝rlich ersetzen die hier aufgef├╝hrten Informationen keinen Steuerberater, welcher individuell auf Ihre Bed├╝rfnisse eingeht.

Bei dem Kauf, der Nutzung oder dem Verkauf einer Immobilie werden Sie mit dem deutschen Steuerrecht in Kontakt kommen. Das Steuerrecht ist ein schier undurchdringlicher Dschungel aus Paragraphen und Regeln, die sich in einer hohen Geschwindigkeit anpassen und ├Ąndern.

Steuern sparen bei der Selbstnutzung

Bei dem Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung kann der Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Dennoch k├Ânnen Sie Steuern sparen.

Steuern sparen beim Hausbau: Grunderwerbssteuer

Als privater Bauherr haben Sie die M├Âglichkeit einen Gro├čteil an Grunderwerbssteuer beim Neubau zu sparen. Wenn Sie zuerst ein Grundst├╝ck kaufen, dann f├Ąllt die Grunderwerbssteuer lediglich auf die Kaufpreissumme des Grundst├╝cks an. Die Voraussetzung ist, dass zwischen dem Kauf des Grundst├╝cks und dem Hausbau mindestens sechs Monate liegen. Zudem darf keine Verbindung zwischen Ihnen und der Hausbaufirma bestehen. Ansonsten wird die Grunderwerbssteuer r├╝ckwirkend auf den gesamten Kaufpreis erhoben.

Beachte: Bundesland-Steuersatz

Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland:

Baden-W├╝rttemberg: 5,0%
Bayern: 3,5%
Berlin: 6,0%
Brandenburg: 6,5%
Bremen: 5,0%
Hamburg: 4,5%
Hessen: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
Niedersachsen: 5%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Sachsen: 3,5%
Sachsen-Anhalt: 5,0%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Th├╝ringen: 6,5%

Riester Rente beim Hauskauf von den Steuern absetzen

Die angesparte Summe auf Ihrem Riester-Vertrag kann bei einer Immobilienfinanzierung investiert werden und erh├Âht somit Ihr Eigenkapital. Je h├Âher Ihr Eigenkapitalanteil bei einem Darlehen ist, umso bessere Darlehenskonditionen erhalten Sie in der Regel, weil das Risiko f├╝r die Banken sinkt. Zudem k├Ânnen Sie die Riester-Beitr├Ąge mit bis zu 2.100 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen.

Beruflich bedingter Umzug

Wenn Sie beruflich bedingt umziehen m├╝ssen und eine neue Immobilie erwerben, dann k├Ânnen Sie s├Ąmtliche damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen.

Hierf├╝r muss einer der folgenden F├Ąlle zutreffen:
1. R├╝ckkehr aus dem Ausland f├╝r Ihren neuen Arbeitgeber
2. Durch den Immobilienkauf wird Ihr Arbeitsweg deutlich verk├╝rzt
3. Ihr neuer Arbeitgeber befindet sich an einem anderen Ort

Beispiele f├╝r Kosten die Sie absetzen k├Ânnen:

  • Fahrtkosten
  • Transportunternehmen
  • Maklerkosten, wenn Sie einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerksleistungen

Zu den handwerklichen T├Ątigkeiten z├Ąhlen Renovierungs-, Erhaltungs– und Modernisierungsaufwendungen. Sie k├Ânnen maximal 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag bei Singles liegt bei 1200 Euro im Jahr, bei Ehepartnern oder eingetragenen Lebensgemeinschaften verdoppelt sich der Betrag auf 2400 p.a.

Einige handwerkliche T├Ątigkeiten:

  • Dacharbeiten
  • Reparaturen und Austausch von Parkett oder Fliesen
  • Einbau einer neuen Heizung
  • Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundst├╝ck
  • Modernisierung im Zuge einer neuen K├╝che

Sonderausgabenabzug gem. ┬ž 10f EStG bei denkmalgesch├╝tzten Immobilien

Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und denkmalgesch├╝tzt ist, dann k├Ânnen bestimmte Aufwendungen steuerlich ber├╝cksichtigt werden.

Verkauf der Immobilie nach Eigennutzung

Der steuerfreie Verkauf ist m├Âglich, wenn die Immobilie ausschlie├člich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt wurde.

Steuern sparen als Mieter

Steuernachl├Ąsse als Mieter sind durchaus m├Âglich. Hierbei ist es egal, ob Sie die Leistung buchen oder Ihr Vermieter. Wichtig hierbei: Wenn Sie einen Dienstleister buchen, dann muss die Rechnung ├╝berwiesen werden. Eine Barzahlung akzeptiert das Finanzamt nicht.

Haushaltsnahe Dienstleistung, Handwerkskosten, Arbeitszimmer, Umzug

  • Dienstleistung von Handwerkern (z.B. Reparaturen)
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Gartenarbeiten, Hausmeisterkosten, Treppenhausreinigung)
  • Zimmer als Arbeitszimmer bzw. B├╝ro nutzen
  • Beruflich bedingter Umzug (z.B. Maklerkosten durch Beauftragung mit der Suche einer geeigneten Wohnung, doppelte Mietzahlung, Umzugskosten)

Achten Sie darauf, dass die Arbeitskosten auf der Rechnung im Vergleich zu den Materialkosten hoch sind! Denn die Materialkosten k├Ânnen Sie nicht absetzen. Bei Handwerkskosten sind maximal 1200 Euro und bei haushaltsnahe Dienstleistungen 4000 Euro Steuerersparnis m├Âglich.

Steuern sparen als Kapitalanleger bzw. Vermieter

Kapitalanleger bzw. Vermieter haben deutlich mehr M├Âglichkeiten von Steuervorteilen bei Immobilien zu profitieren.

Gewinnerzielungsabsicht

Grunds├Ątzlich muss bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Gewinnerzielungsabsicht bestehen. Wenn Sie Ihre Werbungskosten voll absetzen m├Âchten, dann m├╝ssen mindestens 66 % der orts├╝blichen Miete eingenommen werden. Sollte dies nicht gegeben sein, dann k├Ânnen entweder keine oder nur anteilige Kosten abgesetzt werden.

Gewinnerzielungsabsicht

  • Mindestens 66 % der orts├╝blichen Miete – Vollst├Ąndiger Werbungskostenabzug
  • 50 bis 65,9 % – Anteiliger Werbungskostenabzug m├Âglich
  • Unter 50 % – Es wird unterstellt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dementsprechend sind die Werbungskosten nicht abzugsf├Ąhig

Kreditrate f├╝r die Immobilie

Die monatlichen Zinskosten f├╝r ein Darlehen, k├Ânnen Vermieter von der Steuer absetzen.

Beispielrechnung

  • Darlehenssumme 300.000 Euro
  • Tilgung: 2,5 % p.a.
  • Zinsen: 2 % p.a.

2 % Zinsen von 300.000 Euro entsprechen 6000 Euro an j├Ąhrlichen Zinskosten, die steuerlich absetzbar sind.

Anschaffungskosten: Lineare Abschreibung

Hierbei ist zu beachten, dass die Abschreibung bei Bestandsimmobilien nur auf den Kaufpreis des Geb├Ąudes und die dazu anteiligen Kaufnebenkosten fallen und nicht auf den Wert des Grundst├╝cks. Hierbei empfiehlt es sich Im Kaufvertrag den Wert f├╝r das Geb├Ąude hoch und f├╝r das Grundst├╝ck eher niedrig anzusetzen.

Die lineare Abschreibung ist in folgenden Szenarien m├Âglich

1. Immobilien gebaut vor dem 31.12.1924 = Abschreibung ├╝ber 40 Jahre, 2,5 Prozent p.a.
2. Immobilien gebaut ab 1.1.1925 = Abschreibung ├╝ber 50 Jahre, 2,0 Prozent p.a.
3. Denkmalgesch├╝tzte Immobilien vermietet oder betrieblich genutzt = Abschreibung ├╝ber 8 Jahre zu 9 Prozent p.a., danach 4 Jahre zu 7 Prozent p.a.
4. Denkmalgesch├╝tzte Immobilien privat genutzt = Abschreibung ├╝ber 10 Jahre zu 9 % p.a.

Beachte: Notar ist zur Neutralit├Ąt verpflichtet und handelt weder im Interesse von K├Ąufer noch Verk├Ąufer!

Herstellungskosten: Renovierungskosten einplanen

Renovierungskosten sind bis zu einem bestimmten Rahmen j├Ąhrlich sofort steuerlich abziehbar. Hierbei muss beachtet werden, dass in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten nicht mehr als 15% (netto) der Anschaffungskosten vom Geb├Ąude ├╝berschreiten.

Wird die Grenze ├╝berschritten, erh├Âht sich die j├Ąhrliche lineare Abschreibung.

Steuerlich sofort wirksam

In voller H├Âhe sofort steuerlich geltend als Werbungskosten sind:

  • laufender Erhaltungsaufwand
  • regelm├Ą├čige Sch├Ânheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen)
  • Einbau von Messger├Ąten f├╝r Heiz- und Warmwasserkosten
  • Beseitigung versteckter M├Ąngel
  • Erneuerung von Geb├Ąudeteilen aufgrund h├Âherer Gewalt

Steuern sparen bei Leerstand

Auch eine nicht bewohnte Immobilie verursacht Kosten die steuerrechtlich ber├╝cksichtigt werden k├Ânnen. Dieses Szenario wird aber nur tempor├Ąr akzeptiert vom Fiskus. Die Bem├╝hung einen Nachmieter zu finden muss vorgelegt werden.

Denkmalschutzabschreibung

F├╝r gewerbliche oder vermietete Denkm├Ąler sind erh├Âhte Abschreibungen von Herstellungskosten f├╝r bestimmte Bauma├čnahmen nach ┬ž 7i EStG m├Âglich.

Selber die handwerklichen T├Ątigkeiten verrichten

Bei einer selbstgenutzten Immobilie w├╝rden sich in dem Fall keine steuerlichen Vorteile ergeben. Wird die Immobilie hingegen vermietet oder handelt es sich um ein gewerbliches Objekt, dann k├Ânnen die Materialkosten geltend gemacht werden – nicht hingegen die eigene Arbeitsleistung.

Verkauf als Vermieter

Nach 10 Jahren kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Alternativ wird sonst eine Spekulationssteuer erhoben.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ├╝ber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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