Immobilie erben: Ratgeber für Erben von Immobilien

Posted on | by reinink

Bei dem Erbe eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder einem Grundstück können viele Fragen aufkommen und manchmal sind Probleme und Ärger innerhalb der Familie vorprogrammiert. Speziell bei Erbengemeinschaften sind unterschiedliche Interessen zu berücksichtigen: Der eine möchte die Immobilie gern verkaufen, der andere vermieten, ein dritter selbst darin wohnen. Im schlimmsten Fall kommt es zu Streitigkeiten um das Erbe und zur Zerrüttung der Familie. Damit das nicht passiert möchten wir Ihnen in diesem Beitrag einen ersten Ansatz mit auf den Weg geben.

Vermieten, verkaufen oder selber einziehen?

Die Rechte und Pflichten führen nach einem Todesfall häufig zur Überforderung und Ratlosigkeit bei den Angehörigen. Das Haus und das Grundstück verursachen laufende Kosten, auch wenn die Immobilie nicht bewohnt wird. Deshalb vorweg eine Übersicht der Kosten, die vom Erbe getragen werden müssen.

  • Grundsteuer
  • Versicherung
  • Gas
  • Wasser
  • Strom
  • Pflegearbeiten an Haus und Garten

Beachten Sie, dass Sie Ihre Wohngebäudeversicherung über den Leerstand informieren, weil es hierbei zu einer Gefahrenerhöhung für die Versicherung kommt. Viele Schadensfälle lassen sich beim Bewohnen der Immobilie schneller erkennen. Zudem können Sie beispielsweise auch keine Mietausfälle bei der Versicherung geltend machen, wenn zum Zeitpunkt des Schadens die Wohnung oder das Haus nicht bewohnt waren.

Vermieten oder selber einziehen

Wenn Sie alleiniger Erbe sind, dann bleiben Ihnen natürlich Einigungen mit der Erbengemeinschaft erspart und Sie können alles innerhalb Ihrer Familie besprechen. Bei einer Erbengemeinschaft sieht es anders aus. Jedes Mitglied hat seinen Pflichtanteil und muss beispielsweise für Reparaturen und Sanierungsarbeiten zustimmen. Wenn Sie selber einziehen möchten, dann werden die restlichen Erben im Normalfall ausgezahlt. Dementsprechend müssten Sie nicht nur ein Darlehen für die Sanierung der Immobilie, sondern auch für die Auszahlung der Pflichtanteile aufnehmen. Wenn eine Vermietung in Betracht gezogen wird, dann werden sowohl die nicht umlagefähigen Kosten als auch die Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung durch die Anzahl der Eigentümer geteilt. Erben Sie eine Eigentumswohnung mit vorhandenem Mieter, dann übernehmen Sie den zuvor vereinbarten Mietvertrag. Als Vermieter haben sie den Vorteil, dass Sie sämtliche Kosten (lesen Sie hierzu: Steuern sparen als Kapitalanleger) und negative Einkünfte (bspw. Leerstand der Immobilie) beim Finanzamt geltend machen können. Aber Vorsicht! Das Finanzamt verlangt eine Vermietungsabsicht!

Verkauf der Immobilie

Bei dem Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Es ist wichtig zu beachten, dass Fehlentscheidungen z.B. falsche Marktwerteinschätzung oder unzureichende Verhandlungserfahrungen mit Immobilien, am Ende Geldverluste im fünfstelligen Bereich zur Folge haben können. In den meisten Fällen bieten Immobilienmakler eine kostenlose Wertermittlung. Auch wenn Sie die Immobilie privat vermarkten möchten, ist eine Profieinschätzung zu empfehlen. Zudem müssen einigie Vorbereitungen für den Verkauf einer Immobilie getroffen werden. Hierfür können Sie unseren Blogbeitrag lesen: Immobilienverkauf privat oder mit Makler

Wichtige Fragen in Kürze

  • Besteht im Fall Ihres Erbes eine Erbschaftssteuer (sollte mit einem Juristen geklärt werden)?
  • Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der Immobilie (Immobilienmakler bieten eine Bewertung meist kostenlos an)?
  • Müssen Miterben ausbezahlt werden und wie hoch ist der Erbanteil?
  • Ist die Immobilie sanierungsbedürftig (Ggf. Gutachter einschalten)?
  • Ist ein Umbau bzw. eine energetische Modernisierung sinnvoll (Wertsteigerung der Immobilie möglich)?
  • Ist ein Energieausweis vorhanden (wichtig für die Vermietung oder Verkauf)?
  • Wie ist die Marksituation bei Ihnen bzgl. Vermietung oder Verkauf?
  • Gibt es Verpflichtungen gegenüber Mietern mit besonderem Kündigungsschutz?
  • Bestehen Erbpachtverträge?

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim