Schnell, unkompliziert und mit möglichst wenig Aufwand eine hohe konstante Rendite zu erzielen ist durchaus möglich, aber eher die Ausnahme. Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine von vielen Optionen sein von der Inflation bedrohtes Kapital zu investieren. Natürlich sollten man diese Assetklasse (Anlageklassen) genauso studieren wie alle anderen Assetklassen auch, um sein Verlustrisiko möglichst zu minimieren. Warren Buffet hat es auf den Punkt gebracht: „Investiere niemals in ein Geschäftsmodell, das du nicht verstehst.“
Wir möchten in diesem Blogbeitrag kurz auf die wichtigen Renditeformen eingehen.
Inhaltsverzeichnis
Finanzmathematische Überlegung
In den meisten Köpfen schaltet sich das Großhirn bei dem Begriff „Mathematik“ automatisch ab. Alternativ wird der Begriff vorher durch den Hypothalamus (Abschnitt des Zwischenhirns – wird auch als das „Tor zum Bewusstsein“ beschrieben) gefiltert.
Doch wenn es um die Investition geht, dann sollten die ersten Überlegungen auf mathematischer Berechnung aufbauen. Dabei sollte auch die schönste Immobilie in der besten Lage sich wirtschaftlich rentieren.
Die Rendite
Um den Erfolg einer Investition bzw. Kapitalanlage beurteilen zu können, existiert die Rendite. Für die Berechnung sind u.a. die Faktoren Kaufpreis und die jährliche Miete wichtig. Dabei beschreibt die Rendite die effektive Verzinsung des eingesetzten Kapitals pro Jahr, die aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet wird.
Merke Grundsätzlich: Der Gewinn beginnt im Einkauf!
Kapitalisierungsfaktor
Der Kapitalisierungsfaktor zeigt Ihnen ungefähr, wie lange es dauert bis sie ihr eingesetztes Kapital wieder erwirtschaftet haben.
Formel: Kapitalisierungsfaktor
Kapitalisierungsfaktor = Anschaffungskosten / Jahresnettomiete
Anschaffungskosten sind der Kaufpreis zzgl. die Erwerbsnebenkosten. Hierzu zählen die Grundbucheintragung, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und ggf. die Maklercourtage.
Lies auch: Immobilienfinanzierung: Wie hoch ist die monatliche Belastung?
Die Jahresnettomiete beschreibt die Miete ohne Nebenkosten. Im Normalfall erfahren Sie die Kaltmieten aus dem Exposé. Alternativ existieren Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Beispielrechnung:
80.000 Euro (Anschaffungskosten) / 4.500 Euro (Jahresnettomiete) = 17,77 (Kapitalisierungsfaktor)
Vereinfacht ausgedrückt würde es 17,77 Jahre dauern, bis der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert wird.
Bruttorendite
Die Bruttorendite kann durch den Kehrwert des Kapitalisierungsfaktors ermittelt werden. Anhand unseres berechneten Kapitalisierungsfaktors von 17,77 ergibt sich folgende Bruttorendite:
Formel: Bruttorendite
Kehrwert = 1 / Kapitalisierungsfaktor
Bruttorendite: 5,6 % = 1 / 17,77
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist wesentlich genauer als die Bruttorendite. Hierbei gehen Sie wie folgt vor:
Formel: Nettomietrendite
Jahresnettomiete – nicht umlagefähiger Instandhaltungskosten – nicht umlagefähiger Betriebskosten = bereinigte Jahresnettomiete
Wenn wir das Beispiel von oben nehmen, dann ergibt sich ein neuer Kapitalisierungsfaktor:
80.000 Euro (Anschaffungskosten) / 3.500 Euro (bereinigte Jahresnettomiete) = 22,85 (Kapitalisierungsfaktor)
Neue Bruttorendite: 4,37% = 1 / 22,85
Gesamtrendite (Vorsteuerrendite)
Die Gesamtrendite (Vorsteuerrendite) ergibt sich aus folgender Formel:
Formel: Gesamtrendite
Gesamtrendite = Nettomietrendite + Wertsteigerungsrendite
Hierbei müssen aber noch die Steuern und Zinsen für das Darlehen berücksichtigt werden.
Nachsteuerrendite
Die Nachsteuerrendite ist in ihrer Berechnung wesentlich komplexer und variiert von Immobilie zu Immobilie aufgrund der individuellen Faktoren die berücksichtigt werden müssen, wie beispielsweise Zinskosten oder persönliche Steuersituation. Hierzu werde ich einen eigenen Blogbeitrag mit einem Beispiel erstellen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist per Definition:
Formel: Eigenkapitalrendite
Wir möchten damit eruieren, inwieweit sich unsere Investition lohnt bzw. sich unser Eigenkapital verzinst hat. Die dargestellte Formel ist jedoch sehr simpel. Es existiert eine ausführlichere Berechnungsmöglichkeit der Eigenkapitalrendite. Diese berücksichtigt den sogenannten Leverage-Effekt (Hebelwirkung) durch den Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung. Eine ausführliche Darstellung hierzu wird in einem separaten Blog-Beitrag behandelt.
Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim
