Hauskauf Checkliste: Was Sie beim Kauf beachten sollten

Posted on | by reinink

Der Hauskauf ist in den meisten Fällen die größte Investition die im Leben getätigt wird. Umso wichtiger ist es wohl überlegt vorzugehen. Wir möchten Ihnen in diesem Blogbeitrag wichtige Denkanstöße mitgeben. Natürlich gilt die Checkliste auch für Eigentumswohnungen.

Im Vorhinein können Sie sich grundlegende Fragen zur Orientierung stellen:

Was möchte ich?
Was brauche ich?
Wie groß wird meine Familie?
Was kann ich mir leisten?

Finanzielle Situation prüfen

Am Anfang steht der Kassensturz. Eine genaue Auflistung Ihrer Einnahmen und Ausgaben ermöglicht es Ihnen einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu erhalten. Differenzieren Sie zudem zwischen fixen Kosten (z.B. Miete, Versicherungen, Beiträge) und variablen Kosten (z.B. Kinobesuche, Urlaub, Essen gehen). Speziell bei den variablen Kosten können Sie bei Bedarf sparen.

Haben Sie vielleicht ein Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto, wo Eigenkapital hinterlegt wurde? Auch Bausparverträge, Lebensversicherungen, Geldgeschenke oder Immobilien stellen Eigenkapital dar und stärken Ihre Verhandlungsposition bei der Bank.

Beachte Sie zudem, dass die Rechnung „Miete gleich monatliche Kreditrate“ im Normalfall nicht aufgeht. Bei der eigengenutzten Immobilie haben Sie, je nach Immobilie, folgende Betriebskosten, die neben der monatlichen Darlehensrückzahlung zusätzlich bezahlt werden müssen:

    • Heizkosten
    • Warmwasser
    • Grundsteuer
    • Hauswart
    • Müllbeseitigung
    • Aufzug
    • Gebäudereinigung
    • Sach- und Haftpflichtversicherungen
    • Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
    • Straßenreinigung
    • Allgemeinstrom
    • Schornsteinreinigung
    • Sonstige Kosten (z.B. ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus)

Zeit einplanen und ohne Druck suchen

Die passende Immobilie zu finden ist manchmal nicht so einfach. Je nach Standort, Vorstellung und Budget kann es auch mehrere Monate dauern. Nutzen Sie die Zeit, um sich in die Thematik Immobilien einzulesen und Erfahrungen zu sammeln. Beim Kauf einer Immobilie geht es um viel Geld und umso besser Sie sich in diesem Bereich auskennen, desto mehr Geld können Sie sparen.

Immobilien Lage

Wenn Ihre Immobilie die Grundvoraussetzung erfüllt – Zimmeranzahl, Wohnfläche und Wohnungsschnitt – dann kommt der wichtige Punkt der Lage bzw. des Standortes an die Reihe.

Lage und Standort

Einfach erklärt an einem Beispiel: Standort = Stadt Nordhorn im Bundesland Niedersachsen
Lage = Stadtteil und Straße innerhalb der Stadt Nordhorn

Die Lage (Standort) einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für den Wert einer Immobilie. Eine genaue Ortskenntnis und die üblichen Vermietungs- und Verkaufspreise sollten bekannt sein. Zudem sind die Standortentwicklungen in den zukünftigen Jahren zu beachten.

Folgende Aspekte sollten Sie prüfen:

  • Verkehrsanbindung
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Hausanschluss (Bsp. Glasfaser)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Parkmöglichkeiten
  • Nachbarschaft
  • Schulen und Kindergärten
  • Freizeitmöglichkeiten

Sie sollten sich also intensiv mit der Makro- und Mikrolage der Immobilie beschäftigen. Diese Faktoren entscheiden in der Zukunft über die weitere Wertentwicklung, die Vermietungsmöglichkeiten und Wiederverkaufspreise der Immobilie. Beachten Sie dabei, dass Städte ihre Infrastruktur ausbauen. D.h. das eine heutige C-Lage in 10 Jahren zur guten B-Lage werden kann.

Störende Umweltfaktoren wahrnehmen

Zu der oben beschrieben Lage gehören noch mögliche störende Umweltfaktoren die beachtet werden sollten:

  • Lärmbelästigung (Bahngleis, Flugschneise, Industrie, Straßenlärm)
  • Geruchsbelästigung (Kläranlagen, Abgase, Schlachthöfe)
  • Strahlung (Funkmast)
  • Grundwasserverhältnisse z.B. aufgrund eines benachbarten Flusses oder Sees

In die Zukunft planen

Planen Sie in die Zukunft und fragen sich, ob Sie in fünf Jahren immer noch am selben Ort wohnen möchten. Vielleicht werden Sie berufs- oder privatbedingt umziehen müssen. Die Immobilie kann bei ungewisser Zukunftsplanung ein störender Faktor werden. Auch wenn sich Ihre Familie vergrößert und Sie zu wenig Zimmer und/ oder Wohnfläche haben.

Hausgenerationen und ihre Mängel

Bei älteren Immobilien lohnt es sich manchmal einen Bausachverständigen mit ins Boot zu holen um eine Bestandsaufnahme zu erhalten. Wie Sie sich vorstellen können hat jede Hausgeneration ihre eigenen Probleme. In manchen Fällen können auch verdeckte Mängel vorhanden sein, die saniert werden müssen. Eine Investition sollte nach Dringlichkeit, ihrer finanziellen Situation und dem Stand der Technik konzipiert werden.

Ein kurzer Überblick zu den Baujahren und ihren Eigenheiten:

Baujahre 1890 – 1920

  • Dicke Außenmauern bieten relativ guten Schallschutz im Erdgeschoß. Die Wandstärke nimmt in den oberen Stockwerken ab. Da es sich meistens um Denkmalgeschützte Objekte handelt, können nachträgliche Dämmungen meist nur von innen ergänzt werden
  • Wärmedämmung ist notwendig
  • Die alten Fenster mit Einfachverglasung sollten durch passende Nachbildungen auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden
  • Rohre, Heizungsanlagen und Elektroinstallationen sind veraltet
  • Die Keller besitzen keine Abdichtung

 

Baujahre 1920 – 1945

  • Sehr unterschiedliche Bauweisen mit teilweise kleinen Zimmern
  • Vor, nach und während Kriegszeit fehlte es an Materialien. Werkstoffe wurden nur sparsam verbaut. Die Statik ist teilweise fraglich
  • Die Bausubstanz sollte durch einen Sachverständigen überprüft werden

 

Baujahre 1945 – 1970

  • Wärmedämmung der Außenwände und Dächer notwendig
  • Schallschutz nicht vorhanden
  • Fenster sind Einfachverglast
  • Bleiwasserleitung speziell nach dem Krieg
  • Bungalows haben häufig undichte Flachdächer
  • In diesem Zeitraum begann der Einsatz von giftigen Holzschutzmitteln, Asbest und Mineralwolle

Baujahre 1970 – 1990

  • Wärmedämmung und Schallschutz fanden Einzug in den Hausbau
  • Doppelt verglaste Fenster wurden eingebaut
  • Asbest, giftige Holzschutzmittel und Mineralwolle wurde teilweise bis Ende der 80er verwendet
  • Die Bauphysik wurde besser

 

Ab 1990

  • Niedrigenergiebauweise erhielt Einzug (Bessere Dämmung, Isolierung, Verglasung)

 

In jedem Fall sollten Sanierungs- und Modernisierungskosten mit einkalkuliert werden. Auch für eventuelle versteckte Mängel. Im Zweifel die Besichtigung mit einem Sachverständigen durchführen.

Gültiger Energieausweis

Damit der energetische Zustand einer Immobilie dokumentiert und bewertet werden kann wurden Energieausweise (Energiepass) eingeführt. Wenn ein Objekt verkauft oder neu vermietet wird, muss ein Energieausweis vorliegen. Es gibt jedoch Ausnahmen, die Ihnen ein Energieberater in Ihrem Objekt bestätigen kann. Bei Baudenkmälern und denkmalgeschützten Bereichen liegt nämlich keine Ausweispflicht vor.

Grundbuchauszug anfordern

Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Beschränkungen, Nießbrauchrechte, Hypotheken und andere Grundpfandrechte. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, dann muss in der Regel der Grundbuchauszug vorliegen. Der Grundbuchauszug kann bei den jeweiligen Amtsgerichten beantragt werden. Hierzu existieren auch Muster-Anträge.

Bebauungsplan Ihrer Stadt einsehen

Viele Städte stellen die Bebauungspläne in Form von digitalem Kartenmaterial zur Verfügung. Diese ermöglichen Ihnen in einem neubaugebiet zu erfahren, wo Gewerbeflächen, Wohnflächen oder Mischgebiete vorgesehen sind. Ebenso werden beispielsweise Baumschutzsatzungen angezeigt. So wissen Sie wie sich Ihr Ausblick im Garten verändert mit Zunahme der Häuser in Ihrer Nachbarschaft.

Gespräche mit Nachbarn führen

Gespräche mit potentiellen Nachbarn können Ihnen hilfreiche Informationen liefern. Dabei spielt es keine Rolle ob es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt oder ein freistehendes Einfamilienhaus.

Vor dem Kauf die Baugenehmigung prüfen

Sie möchten neu bauen oder umbauen? Dann nehmen Sie vor dem Kauf Kontakt zur verantwortlichen Baubehörde auf. Das Bauamt muss Ihnen das Bauvorhaben bestätigen.

Auch langjährige Nutzung schützt nicht vor Beschwerden vom Bauamt. Im Zweifel immer einen Juristen kontaktieren

Beim Kauf einer Eigentumswohnung

In einem Mehrfamilienhaus ist eine intakte Eigentümergemeinschaft absolut wichtig. Wenn Sie sich dazu entschließen eine Eigentumswohnung zu kaufen, dann geben die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan, der Verwaltervertrag und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen wichtige Hinweise darüber, ob Sie es mit einem gut verwalteten Objekt zu tun haben und Mitglied einer intakten Eigentümergemeinschaft werden.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim