Steuern sparen bei Immobilien: Selbstnutzung, Mieter und Kapitalanleger

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In diesem Blogbeitrag geht es um steuerliches Grundwissen. Dabei möchten wir klären, was Mieter, Vermieter und Eigennutzer steuerlich geltend machen können. Natürlich ersetzen die hier aufgeführten Informationen keinen Steuerberater, welcher individuell auf Ihre Bedürfnisse eingeht.

Bei dem Kauf, der Nutzung oder dem Verkauf einer Immobilie werden Sie mit dem deutschen Steuerrecht in Kontakt kommen. Das Steuerrecht ist ein schier undurchdringlicher Dschungel aus Paragraphen und Regeln, die sich in einer hohen Geschwindigkeit anpassen und ändern.

Steuern sparen bei der Selbstnutzung

Bei dem Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung kann der Kaufpreis zzgl. der Kaufnebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Dennoch können Sie Steuern sparen.

Steuern sparen beim Hausbau: Grunderwerbssteuer

Als privater Bauherr haben Sie die Möglichkeit einen Großteil an Grunderwerbssteuer beim Neubau zu sparen. Wenn Sie zuerst ein Grundstück kaufen, dann fällt die Grunderwerbssteuer lediglich auf die Kaufpreissumme des Grundstücks an. Die Voraussetzung ist, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Hausbau mindestens sechs Monate liegen. Zudem darf keine Verbindung zwischen Ihnen und der Hausbaufirma bestehen. Ansonsten wird die Grunderwerbssteuer rückwirkend auf den gesamten Kaufpreis erhoben.

Beachte: Bundesland-Steuersatz

Die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland:

Baden-Württemberg: 5,0%
Bayern: 3,5%
Berlin: 6,0%
Brandenburg: 6,5%
Bremen: 5,0%
Hamburg: 4,5%
Hessen: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
Niedersachsen: 5%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Sachsen: 3,5%
Sachsen-Anhalt: 5,0%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Thüringen: 6,5%

Riester Rente beim Hauskauf von den Steuern absetzen

Die angesparte Summe auf Ihrem Riester-Vertrag kann bei einer Immobilienfinanzierung investiert werden und erhöht somit Ihr Eigenkapital. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil bei einem Darlehen ist, umso bessere Darlehenskonditionen erhalten Sie in der Regel, weil das Risiko für die Banken sinkt. Zudem können Sie die Riester-Beiträge mit bis zu 2.100 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen.

Beruflich bedingter Umzug

Wenn Sie beruflich bedingt umziehen müssen und eine neue Immobilie erwerben, dann können Sie sämtliche damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen.

Hierfür muss einer der folgenden Fälle zutreffen:
1. Rückkehr aus dem Ausland für Ihren neuen Arbeitgeber
2. Durch den Immobilienkauf wird Ihr Arbeitsweg deutlich verkürzt
3. Ihr neuer Arbeitgeber befindet sich an einem anderen Ort

Beispiele für Kosten die Sie absetzen können:

  • Fahrtkosten
  • Transportunternehmen
  • Maklerkosten, wenn Sie einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt haben

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerksleistungen

Zu den handwerklichen Tätigkeiten zählen Renovierungs-, Erhaltungs– und Modernisierungsaufwendungen. Sie können maximal 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag bei Singles liegt bei 1200 Euro im Jahr, bei Ehepartnern oder eingetragenen Lebensgemeinschaften verdoppelt sich der Betrag auf 2400 p.a.

Einige handwerkliche Tätigkeiten:

  • Dacharbeiten
  • Reparaturen und Austausch von Parkett oder Fliesen
  • Einbau einer neuen Heizung
  • Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück
  • Modernisierung im Zuge einer neuen Küche

Sonderausgabenabzug gem. § 10f EStG bei denkmalgeschützten Immobilien

Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und denkmalgeschützt ist, dann können bestimmte Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.

Verkauf der Immobilie nach Eigennutzung

Der steuerfreie Verkauf ist möglich, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt wurde.

Steuern sparen als Mieter

Steuernachlässe als Mieter sind durchaus möglich. Hierbei ist es egal, ob Sie die Leistung buchen oder Ihr Vermieter. Wichtig hierbei: Wenn Sie einen Dienstleister buchen, dann muss die Rechnung überwiesen werden. Eine Barzahlung akzeptiert das Finanzamt nicht.

Haushaltsnahe Dienstleistung, Handwerkskosten, Arbeitszimmer, Umzug

  • Dienstleistung von Handwerkern (z.B. Reparaturen)
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Gartenarbeiten, Hausmeisterkosten, Treppenhausreinigung)
  • Zimmer als Arbeitszimmer bzw. Büro nutzen
  • Beruflich bedingter Umzug (z.B. Maklerkosten durch Beauftragung mit der Suche einer geeigneten Wohnung, doppelte Mietzahlung, Umzugskosten)

Achten Sie darauf, dass die Arbeitskosten auf der Rechnung im Vergleich zu den Materialkosten hoch sind! Denn die Materialkosten können Sie nicht absetzen. Bei Handwerkskosten sind maximal 1200 Euro und bei haushaltsnahe Dienstleistungen 4000 Euro Steuerersparnis möglich.

Steuern sparen als Kapitalanleger bzw. Vermieter

Kapitalanleger bzw. Vermieter haben deutlich mehr Möglichkeiten von Steuervorteilen bei Immobilien zu profitieren.

Gewinnerzielungsabsicht

Grundsätzlich muss bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Gewinnerzielungsabsicht bestehen. Wenn Sie Ihre Werbungskosten voll absetzen möchten, dann müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eingenommen werden. Sollte dies nicht gegeben sein, dann können entweder keine oder nur anteilige Kosten abgesetzt werden.

Gewinnerzielungsabsicht

  • Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete – Vollständiger Werbungskostenabzug
  • 50 bis 65,9 % – Anteiliger Werbungskostenabzug möglich
  • Unter 50 % – Es wird unterstellt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dementsprechend sind die Werbungskosten nicht abzugsfähig

Kreditrate für die Immobilie

Die monatlichen Zinskosten für ein Darlehen, können Vermieter von der Steuer absetzen.

Beispielrechnung

  • Darlehenssumme 300.000 Euro
  • Tilgung: 2,5 % p.a.
  • Zinsen: 2 % p.a.

2 % Zinsen von 300.000 Euro entsprechen 6000 Euro an jährlichen Zinskosten, die steuerlich absetzbar sind.

Anschaffungskosten: Lineare Abschreibung

Hierbei ist zu beachten, dass die Abschreibung bei Bestandsimmobilien nur auf den Kaufpreis des Gebäudes und die dazu anteiligen Kaufnebenkosten fallen und nicht auf den Wert des Grundstücks. Hierbei empfiehlt es sich Im Kaufvertrag den Wert für das Gebäude hoch und für das Grundstück eher niedrig anzusetzen.

Die lineare Abschreibung ist in folgenden Szenarien möglich

1. Immobilien gebaut vor dem 31.12.1924 = Abschreibung über 40 Jahre, 2,5 Prozent p.a.
2. Immobilien gebaut ab 1.1.1925 = Abschreibung über 50 Jahre, 2,0 Prozent p.a.
3. Denkmalgeschützte Immobilien vermietet oder betrieblich genutzt = Abschreibung über 8 Jahre zu 9 Prozent p.a., danach 4 Jahre zu 7 Prozent p.a.
4. Denkmalgeschützte Immobilien privat genutzt = Abschreibung über 10 Jahre zu 9 % p.a.

Beachte: Notar ist zur Neutralität verpflichtet und handelt weder im Interesse von Käufer noch Verkäufer!

Herstellungskosten: Renovierungskosten einplanen

Renovierungskosten sind bis zu einem bestimmten Rahmen jährlich sofort steuerlich abziehbar. Hierbei muss beachtet werden, dass in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten nicht mehr als 15% (netto) der Anschaffungskosten vom Gebäude überschreiten.

Wird die Grenze überschritten, erhöht sich die jährliche lineare Abschreibung.

Steuerlich sofort wirksam

In voller Höhe sofort steuerlich geltend als Werbungskosten sind:

  • laufender Erhaltungsaufwand
  • regelmäßige Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen)
  • Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten
  • Beseitigung versteckter Mängel
  • Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund höherer Gewalt

Steuern sparen bei Leerstand

Auch eine nicht bewohnte Immobilie verursacht Kosten die steuerrechtlich berücksichtigt werden können. Dieses Szenario wird aber nur temporär akzeptiert vom Fiskus. Die Bemühung einen Nachmieter zu finden muss vorgelegt werden.

Denkmalschutzabschreibung

Für gewerbliche oder vermietete Denkmäler sind erhöhte Abschreibungen von Herstellungskosten für bestimmte Baumaßnahmen nach § 7i EStG möglich.

Selber die handwerklichen Tätigkeiten verrichten

Bei einer selbstgenutzten Immobilie würden sich in dem Fall keine steuerlichen Vorteile ergeben. Wird die Immobilie hingegen vermietet oder handelt es sich um ein gewerbliches Objekt, dann können die Materialkosten geltend gemacht werden – nicht hingegen die eigene Arbeitsleistung.

Verkauf als Vermieter

Nach 10 Jahren kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Alternativ wird sonst eine Spekulationssteuer erhoben.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
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