Als Immobilieninvestor existieren eine Vielzahl verschiedener Strategien um Vermögensaufbau zu betreiben. Ob eine Strategie optimal oder suboptimal für Sie ist, hängt von Ihrer finanziellen, wirtschaftlichen und steuerlichen Situation sowie Ihrer persönlichen Risikoneigung und Zielsetzung ab.
Innerhalb der Buy & Hold Strategien hat Thomas Knedel die sogenannte 10/3 Immobilienstrategie publiziert, die wir im Folgenden darstellen möchten.
Vorweg möchten wir darauf hinweisen, dass unser Blog keine steuerliche Beratung darstellt, sondern lediglich unsere Erfahrung und Meinung wiederspiegelt. Für steuerrechtliche Fragen ist Ihr Steuerberater Ansprechpartner!
Inhaltsverzeichnis
Buy & Hold 10/3
Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und diese in Ihren Privatbesitz übergeht, können Sie die 10/3 Strategie anwenden.
Hierbei steht die Zahl „10“ für die Haltedauer der Immobilie von 10 Jahren, um diese in Folge steuerfrei verkaufen zu können. Bei allen Buy & Hold Strategien sind die 10 Jahre Haltedauer Bestandteil. Ansonsten müssen Sie beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen (wenn die Immobilie die ganze Zeit vermietet wurde).
Beispiel:
Sie erwerben heute eine Immobilie für 100.000 € mit dem Ziel diese in 10 Jahren zu verkaufen. Über die Laufzeit trägt Ihr Mieter die monatliche Belastung und sorgt dafür, dass Sie in 10 Jahren nur noch Verbindlichkeiten von z.B. 60.000 € haben (die genaue Summe hängt von Zins und Tilgung ab). Parallel hat sich der Wert der Immobilie um 20.000 € gesteigert.
Somit können Sie die Immobilie in 10 Jahren für 120.000 € verkaufen und müssen auf die Differenz von 60.000 € keine Steuern zahlen!
Die Zahl „3“ bezieht sich auf den anschaffungsnahen Aufwand bei Immobilien (§ 6 Abs. I Nr Ia EStG). Sie kaufen heute eine Immobilie und planen größere Investitionen wie z.B. neue Heizung, neue Fenster, Badsanierung, neues Dach usw. Diese Maßnahmen sollten bei dieser Strategie erst nach drei Jahren Haltedauer durchgeführt werden.
Warum ist das notwendig?
Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung die Erhaltungsaufwendungen 15% (netto) der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, müssen Sie die Kosten linear über 50 Jahre abschreiben. Sie wollen das Objekt aber nur 10 Jahre im Bestand halten und den maximalen Steuervorteil generieren! Dementsprechend werden in den ersten drei Jahren nur Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen etc.) durchgeführt.
Zudem zielt diese Strategie darauf ab Immobilien zu erwerben die durch gezielte Aufwertungen nach drei Jahren einen deutlichen Wertzuwachs ermöglichen. Der große Vorteil ist, dass die Investitionen voll als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Somit reduzieren Sie einerseits Ihre private Steuerlast und andererseits wird die Immobilie aufgewertet.
Geeignete Häuser und Wohnungen
Die geeigneten Immobilien hierfür sind meist schlecht bewirtschaftet und gemanagte. Das bedeutet, dass die Mieterstruktur veraltet ist und die Nettokaltmiete nicht den aktuell erzielbaren Mietpreisen entspricht. Zudem ermöglicht die Immobilie durch gezielte Sanierungsmaßnahmen einen deutlichen Wertzuwachs.
Nach vier Jahren können dann sämtliche Maßnahmen durchgeführt werden, solange folgende vier Gewerke nicht gleichzeitig im Vorhinein geplant worden.
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Heizungsanlage
- Fenster
Weitere Informationen hierzu unter: https://www.steuerberater-sievers.de/steuerberater_steuertipp_10.html
Die Modernisierungs-Maßnahmen werden bei der 10/3 Strategie ebenfalls zusätzlich durch einen Darlehensgeber mitfinanziert und im Folgejahr können teilweise sehr lukrative Steuervorteile sofort geltend gemacht werden. Zudem kann ein Teil der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt und die Miete erhöht werden!
Sollte die anteilige Umlegung der Modernisierungskosten vom Mieter nicht akzeptiert werden, kann eine Staffelmiete vereinbart werden.
Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim
