Hausbau mit Fertigkeller oder einfacher Bodenplatte?

Der häufigste Grund, warum Bauherren keinen Keller bauen ist die Kostenersparnis. Doch ist die kurzfristige Ersparnis langfristig betrachtet eine sinnvolle Entscheidung? Immobilienbesitzer, die einen Keller besitzen, schätzen die zusätzliche Nutz- und Wohnfläche und können bei einem späteren Verkauf einen höheren Verkaufspreis generieren.

Was spricht jetzt für bzw. gegen einen Keller? Hierfür schauen wir uns u.a. das Kosten-Nutzen-Verhältnis an und sagen Ihnen, worauf Sie unbedingt achten sollten!

Vergleich Kosten-Nutzen für Keller und Bodenplatte

Vorweg möchte ich erwähnen, dass es Ausnahmen und Besonderheiten gibt, die für bzw. gegen einen Keller oder eine Bodenplatte sprechen.

  • Grundstücke in Hanglage werden grundsätzlich immer mit Keller gebaut, da hier die Konstruktion einer Bodenplatte teuer und aufwendig ist. Zudem würde ohne Keller zu viel Wohn- bzw. Nutzfläche verloren gehen.
  • Die Tragfähigkeit des Bodens beeinflusst den Bau einer Bodenplatte. Deshalb immer als erstes ein Bodengutachten durchführen! Ein späterer Bodenaustausch, der nicht mit einkalkuliert wurde, kann schnell die Baukosten explodieren lassen. Ein Keller ragt wesentlich tiefer in die Erde und stellt ein solides Fundament dar, auch bei ungünstigeren Bodenverhältnissen.
  • Wie ist Ihr persönlicher Raumbedarf? Vorrats-, Technik oder Hobbyraum benötigen in Summe ca. 20 – 30 qm Platz.
  • Bei kleineren Grundstücken in Ballungsgebieten ist der Keller eine passende Ausweichmöglichkeit, sodass wertvolle Grünfläche im Garten erhalten bleibt!

 

Dass ein Keller am Anfang Mehrkosten verursacht, ist klar. Doch was steht den Mehrkosten gegenüber?

  • Weitere Nutz- bzw. Wohnfläche in Form von Einliegerwohnung, Arbeitsplatz, Hobbyraum, HWR, Technikraum, Sauna, Spielzimmer oder Fitnessraum
  • Beim Wiederverkauf werden bis zu 10% höhere Verkaufspreise erzielt, als bei vergleichbaren Immobilien

 

Laut dem Institut für Bauforschung bietet ein Keller bei einem freistehenden Einfamilienhaus bei ca. 24.000 € Mehrkosten etwa 80 qm mehr Nutzfläche gegenüber einer vergleichbaren Immobilie mit einer einfachen Bodenplatte. Heutige Fertigkeller gibt es zu Festpreisen mit deutlich verkürzten Bauzeiten, sodass auch die unerwarteten Kosten für Bereitstellungszinsen nicht eintreten.

Ein Quadratmeter Keller liegt zwischen 300 Euro und 800 Euro. Ein durchschnittliches Haus Kostet ca 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Nach oben gibt es nahezu keine Grenzen.

Entschließen Sie sich dazu ohne Keller zu bauen, wird das Haus automatisch größer, weil ja Kellerersatzräume im Erdgeschoss benötigt werden. Wenn sich die Fläche im Erdgeschoss vergrößert, wird auch das Dachgeschoss größer.
Jeder weitere Quadratmeter Wohnfläche im Erdgeschoss erhöht den Kaufpreis des Hauses. Das wird klar, wenn man die jeweiligen Brutto-Quadratmeterpreise miteinander vergleicht.

Keller: 300 – 800 Euro / qm
Wohnfläche: 2.000 – 3.000 € / qm

Laut der Initiative Pro Keller, werden die Kosten für einen Keller von den Bauherren überschätzt.

[message_box title=”Hierzu ein Beispiel” color=”blue”]

Ausgangssituation ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 155 qm. Die Baukosten belaufen sich auf rund 290.000 Euro ohne Keller oder Bodenplatte. Je nach Beschaffenheit des Kellers kommen in etwa folgende Kosten hinzu:

Nicht enthalten sind zusätzliche Boden- und Erdarbeiten, weil diese je nach Grundstück oder Hanglage stark variieren können.

  • Gemauerter Hochkeller (Keller, der 50 bis 80 cm über der Erde hinausragt und nicht im Grundwasser liegt):
    51.500 Euro

    Beim gemauerten Hochkeller ist zu beachten, dass die Fugen potentielle Schwachstellen für Feuchtigkeit sind!

  • Fertigkeller: Wasserundurchlässiger Betonkeller im Grundwasser (weiße Wanne): 67.000 Euro

    Die „weiße Wanne“ stellt eine Fertigungsweise dar, bei der die Außenwände des Kellers aus wasserundurchlässigem Beton hergestellt wird. Diese Variante ist vor allem bei Problemen in Bezug auf Grundwasser Mittel der Wahl.

  • Grundplatte (einfache Bodenplatte, die notwendig ist, wenn man auf den  Keller verzichtet): 20.400 Euro

    Die Kosten für z.B. eine „Thermobodenplatte“ liegen nochmal deutlich höher!

(Quelle: Pro Keller e.V.)

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Wichtig!

Mit einem Bodengutachten lassen sich Risikofaktoren und damit unerwartete Kostentreiber vorab ermitteln. Neben der Tragfähigkeit und Bodenbeschaffenheit enthält es auch Informationen zu vorhandenem Grundwasser und eventuellen Altlasten.

Vorher ist zu klären, wo genau auf dem Grundstück das kommende Haus errichtet werden soll.

 

Vorteile KellerNachteile Keller
Grundstück kann kleiner ausfallen, weil z.B. Technikraum, HWR, Hobbyraum in den Keller verlagert werden kannNicht immer ein optimales Raumklima, um es als Wohnraum zu nutzen
Mehr Stauraum und AusweichmöglichkeitHöhere Kosten für Boden- und Erdarbeiten
Fertigkeller haben eine kurze BauphasePlatzverlust durch Treppe
Höherer Wiederverkaufspreis mit KellerKein Barrierefreies Wohnen möglich

 

Vorteile BodenplatteNachteile Bodenplatte
Geringe Kosten Nicht in Hanglage möglich
Niedrigere Gefahr von BauschädenGrößere Bodenplatte nötig, um weitere Nutzfläche zu erhalten
Barrierefreies Bauen möglich

Wichtig zu Wissen:

Ein Keller bzw. Fertigkeller schmälert die Provisionen von Hausverkäufern in den Musterhäusern. Darum wird bei vielen Beratungsgesprächen erzählt, ein Keller verteuere ein Bauvorhaben. Das ist so nicht ganz korrekt, weil nur die Kostenposition betrachtet wird.

Kostentreiber beim Kellerbau und Bodenplatten

Stahlkosten

Stahl ist neben Beton ein Hauptbestandteil beim Bauen von Keller und Bodenplatten. Der Stahlanteil im Keller und der Bodenplatte variiert in Abhängigkeit der Vorgabe von Statik und Bodengutachten.

Prüfen Sie die Angebote der Anbieter

In der Baubeschreibung der Anbieter sollte der jeweilige Stahlanteil für die Bodenplatte oder den Keller angegeben sein. Die Standardangebote gehen von optimalen Grundstücken in perfekter Lage mit guten Bodenverhältnissen aus. Dies ist aber so gut wie nie der Fall. Das heißt grundsätzlich muss der Stahlanteil in den Bauteilen erhöht werden, was leider zu unerwünschten Mehrkosten führt.

[message_box title=”Tipp” color=”green”]

Die ideale Jahreszeit für Grundstücksbesichtigungen ist der Herbst. Der Boden nimmt dann kaum noch Wasser auf und man sieht, ob sich irgendwo oberflächlich Wasser ansammelt. Falls gerade nicht die passende Jahreszeit ist, besuchen Sie das Grundstück nach einem starken Regen.

Wenn Sie einen Keller bauen möchten:

1. Bodengutachten
2. Angebot Keller
3. Angebot Haus
4. Ausstattung Haus

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Was spricht für einen Großanbieter?

Großanbieter können aufgrund der Masse an verbautem Material, ihre Rohstoffe um einiges günstiger einkaufen. So wirkt sich beispielsweise auch der Zeitpunkt des Stahleinkaufs massiv auf die Kosten aus. Kleine Anbieter kaufen ihren Stahl meist dann, wenn es benötigt wird und können hierdurch nur bedingt günstige Einkaufskonditionen wahrnehmen.

Thema Sicherheit beim Anbieter:

Die zertifizierten Keller- und Bodenplattenbauer (GÜF-Mitglieder) müssen ständig Stahlproben an unabhängige Institute schicken, um die Qualität überprüfen zu lassen. Sollte der Anbieter keine Proben einschicken, verliert er sämtliche Zertifizierungen. Die Zertifizierung demonstriert, dass kein billiger Schrottstahl verwendet wird.

Was spricht für einen Fertigkeller?

Bei den großen Unternehmen bestehen standardisierte Prozesse. Sie sparen Zeit und dadurch Geld, indem z.B. keine Bereitstellungszinsen anfallen oder der Keller verputzt werden muss.

Ein Fertigkeller steht in 2 bis 4 Tagen, hat keine langen Trocknungszeiten und kann nach einer Woche mit dem Haus überbaut werden.

[message_box title=”Tipp” color=”green”]

Wenn Ihr Fertigkeller zwischen Dezember und Februar gebaut wird, kann es aufgrund der Witterung zu Frost kommen. In diesem Fall benötigt der Fertigkeller-Hersteller eine andere Fertigkeller-Abdichtung, um auch bei Kälte arbeiten zu können. Planen Sie hierfür rechtzeitig einen Geldpuffer ein (ca. 1.400 – 2.000 Euro).

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Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns über Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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