Hausbau mit Fertigkeller oder einfacher Bodenplatte?

Der häufigste Grund, warum Bauherren keinen Keller bauen ist die Kostenersparnis. Doch ist die kurzfristige Ersparnis langfristig betrachtet eine sinnvolle Entscheidung? Immobilienbesitzer, die einen Keller besitzen, schätzen die zusätzliche Nutz- und Wohnfläche und können bei einem späteren Verkauf einen höheren Verkaufspreis generieren.

Was spricht jetzt f√ľr bzw. gegen einen Keller? Hierf√ľr schauen wir uns u.a. das Kosten-Nutzen-Verh√§ltnis an und sagen Ihnen, worauf Sie unbedingt achten sollten!

Vergleich Kosten-Nutzen f√ľr Keller und Bodenplatte

Vorweg m√∂chte ich erw√§hnen, dass es Ausnahmen und Besonderheiten gibt, die f√ľr bzw. gegen einen Keller oder eine Bodenplatte sprechen.

  • Grundst√ľcke in Hanglage werden grunds√§tzlich immer mit Keller gebaut, da hier die Konstruktion einer Bodenplatte teuer und aufwendig ist. Zudem w√ľrde ohne Keller zu viel Wohn- bzw. Nutzfl√§che verloren gehen.
  • Die Tragf√§higkeit des Bodens beeinflusst den Bau einer Bodenplatte. Deshalb immer als erstes ein Bodengutachten durchf√ľhren! Ein sp√§terer Bodenaustausch, der nicht mit einkalkuliert wurde, kann schnell die Baukosten explodieren lassen. Ein Keller ragt wesentlich tiefer in die Erde und stellt ein solides Fundament dar, auch bei ung√ľnstigeren Bodenverh√§ltnissen.
  • Wie ist Ihr pers√∂nlicher Raumbedarf? Vorrats-, Technik oder Hobbyraum ben√∂tigen in Summe ca. 20 ‚Äď 30 qm Platz.
  • Bei kleineren Grundst√ľcken in Ballungsgebieten ist der Keller eine passende Ausweichm√∂glichkeit, sodass wertvolle Gr√ľnfl√§che im Garten erhalten bleibt!

 

Dass ein Keller am Anfang Mehrkosten verursacht, ist klar. Doch was steht den Mehrkosten gegen√ľber?

  • Weitere Nutz- bzw. Wohnfl√§che in Form von Einliegerwohnung, Arbeitsplatz, Hobbyraum, HWR, Technikraum, Sauna, Spielzimmer oder Fitnessraum
  • Beim Wiederverkauf werden bis zu 10% h√∂here Verkaufspreise erzielt, als bei vergleichbaren Immobilien

 

Laut dem Institut f√ľr Bauforschung bietet ein Keller bei einem freistehenden Einfamilienhaus bei ca. 24.000 ‚ā¨ Mehrkosten etwa 80 qm mehr Nutzfl√§che gegen√ľber einer vergleichbaren Immobilie mit einer einfachen Bodenplatte. Heutige Fertigkeller gibt es zu Festpreisen mit deutlich verk√ľrzten Bauzeiten, sodass auch die unerwarteten Kosten f√ľr Bereitstellungszinsen nicht eintreten.

Ein Quadratmeter Keller liegt zwischen 300 Euro und 800 Euro. Ein durchschnittliches Haus Kostet ca 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Nach oben gibt es nahezu keine Grenzen.

Entschließen Sie sich dazu ohne Keller zu bauen, wird das Haus automatisch größer, weil ja Kellerersatzräume im Erdgeschoss benötigt werden. Wenn sich die Fläche im Erdgeschoss vergrößert, wird auch das Dachgeschoss größer.
Jeder weitere Quadratmeter Wohnfläche im Erdgeschoss erhöht den Kaufpreis des Hauses. Das wird klar, wenn man die jeweiligen Brutto-Quadratmeterpreise miteinander vergleicht.

Keller: 300 ‚Äď 800 Euro / qm
Wohnfl√§che: 2.000 ‚Äď 3.000 ‚ā¨ / qm

Laut der Initiative Pro Keller, werden die Kosten f√ľr einen Keller von den Bauherren √ľbersch√§tzt.

Hierzu ein Beispiel

Ausgangssituation ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 155 qm. Die Baukosten belaufen sich auf rund 290.000 Euro ohne Keller oder Bodenplatte. Je nach Beschaffenheit des Kellers kommen in etwa folgende Kosten hinzu:

Nicht enthalten sind zus√§tzliche Boden- und Erdarbeiten, weil diese je nach Grundst√ľck oder Hanglage stark variieren k√∂nnen.

  • Gemauerter Hochkeller (Keller, der 50 bis 80 cm √ľber der Erde hinausragt und nicht im Grundwasser liegt):
    51.500 Euro

    Beim gemauerten Hochkeller ist zu beachten, dass die Fugen potentielle Schwachstellen f√ľr Feuchtigkeit sind!

  • Fertigkeller: Wasserundurchl√§ssiger Betonkeller im Grundwasser (wei√üe Wanne): 67.000 Euro

    Die ‚Äěwei√üe Wanne‚Äú stellt eine Fertigungsweise dar, bei der die Au√üenw√§nde des Kellers aus wasserundurchl√§ssigem Beton hergestellt wird. Diese Variante ist vor allem bei Problemen in Bezug auf Grundwasser Mittel der Wahl.

  • Grundplatte (einfache Bodenplatte, die notwendig ist, wenn man auf den¬† Keller verzichtet): 20.400 Euro

    Die Kosten f√ľr z.B. eine ‚ÄěThermobodenplatte‚Äú liegen nochmal deutlich h√∂her!

(Quelle: Pro Keller e.V.)

Wichtig!

Mit einem Bodengutachten lassen sich Risikofaktoren und damit unerwartete Kostentreiber vorab ermitteln. Neben der Tragfähigkeit und Bodenbeschaffenheit enthält es auch Informationen zu vorhandenem Grundwasser und eventuellen Altlasten.

Vorher ist zu kl√§ren, wo genau auf dem Grundst√ľck das kommende Haus errichtet werden soll.

 

Vorteile KellerNachteile Keller
Grundst√ľck kann kleiner ausfallen, weil z.B. Technikraum, HWR, Hobbyraum in den Keller verlagert werden kannNicht immer ein optimales Raumklima, um es als Wohnraum zu nutzen
Mehr Stauraum und Ausweichm√∂glichkeitH√∂here Kosten f√ľr Boden- und Erdarbeiten
Fertigkeller haben eine kurze BauphasePlatzverlust durch Treppe
Höherer Wiederverkaufspreis mit KellerKein Barrierefreies Wohnen möglich

 

Vorteile BodenplatteNachteile Bodenplatte
Geringe Kosten Nicht in Hanglage möglich
Niedrigere Gefahr von BauschädenGrößere Bodenplatte nötig, um weitere Nutzfläche zu erhalten
Barrierefreies Bauen möglich

Wichtig zu Wissen:

Ein Keller bzw. Fertigkeller schmälert die Provisionen von Hausverkäufern in den Musterhäusern. Darum wird bei vielen Beratungsgesprächen erzählt, ein Keller verteuere ein Bauvorhaben. Das ist so nicht ganz korrekt, weil nur die Kostenposition betrachtet wird.

Kostentreiber beim Kellerbau und Bodenplatten

Stahlkosten

Stahl ist neben Beton ein Hauptbestandteil beim Bauen von Keller und Bodenplatten. Der Stahlanteil im Keller und der Bodenplatte variiert in Abhängigkeit der Vorgabe von Statik und Bodengutachten.

Pr√ľfen Sie die Angebote der Anbieter

In der Baubeschreibung der Anbieter sollte der jeweilige Stahlanteil f√ľr die Bodenplatte oder den Keller angegeben sein. Die Standardangebote gehen von optimalen Grundst√ľcken in perfekter Lage mit guten Bodenverh√§ltnissen aus. Dies ist aber so gut wie nie der Fall. Das hei√üt grunds√§tzlich muss der Stahlanteil in den Bauteilen erh√∂ht werden, was leider zu unerw√ľnschten Mehrkosten f√ľhrt.

Tipp!

Die ideale Jahreszeit f√ľr Grundst√ľcksbesichtigungen ist der Herbst. Der Boden nimmt dann kaum noch Wasser auf und man sieht, ob sich irgendwo oberfl√§chlich Wasser ansammelt. Falls gerade nicht die passende Jahreszeit ist, besuchen Sie das Grundst√ľck nach einem starken Regen.

Wenn Sie einen Keller bauen möchten:

1. Bodengutachten
2. Angebot Keller
3. Angebot Haus
4. Ausstattung Haus

 

Was spricht f√ľr einen Gro√üanbieter?

Gro√üanbieter k√∂nnen aufgrund der Masse an verbautem Material, ihre Rohstoffe um einiges g√ľnstiger einkaufen. So wirkt sich beispielsweise auch der Zeitpunkt des Stahleinkaufs massiv auf die Kosten aus. Kleine Anbieter kaufen ihren Stahl meist dann, wenn es ben√∂tigt wird und k√∂nnen hierdurch nur bedingt g√ľnstige Einkaufskonditionen wahrnehmen.

Thema Sicherheit beim Anbieter:

Die zertifizierten Keller- und Bodenplattenbauer (G√úF-Mitglieder) m√ľssen st√§ndig Stahlproben an unabh√§ngige Institute schicken, um die Qualit√§t √ľberpr√ľfen zu lassen. Sollte der Anbieter keine Proben einschicken, verliert er s√§mtliche Zertifizierungen. Die Zertifizierung demonstriert, dass kein billiger Schrottstahl verwendet wird.

Was spricht f√ľr einen Fertigkeller?

Bei den großen Unternehmen bestehen standardisierte Prozesse. Sie sparen Zeit und dadurch Geld, indem z.B. keine Bereitstellungszinsen anfallen oder der Keller verputzt werden muss.

Ein Fertigkeller steht in 2 bis 4 Tagen, hat keine langen Trocknungszeiten und kann nach einer Woche mit dem Haus √ľberbaut werden.

Tipp!

Wenn Ihr Fertigkeller zwischen Dezember und Februar gebaut wird, kann es aufgrund der Witterung zu Frost kommen. In diesem Fall ben√∂tigt der Fertigkeller-Hersteller eine andere Fertigkeller-Abdichtung, um auch bei K√§lte arbeiten zu k√∂nnen. Planen Sie hierf√ľr rechtzeitig einen Geldpuffer ein (ca. 1.400 ‚Äď 2.000 Euro).

 

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns √ľber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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