Hausbau mit Fertigkeller oder einfacher Bodenplatte?

Der hÀufigste Grund, warum Bauherren keinen Keller bauen ist die Kostenersparnis. Doch ist die kurzfristige Ersparnis langfristig betrachtet eine sinnvolle Entscheidung? Immobilienbesitzer, die einen Keller besitzen, schÀtzen die zusÀtzliche Nutz- und WohnflÀche und können bei einem spÀteren Verkauf einen höheren Verkaufspreis generieren.

Was spricht jetzt fĂŒr bzw. gegen einen Keller? HierfĂŒr schauen wir uns u.a. das Kosten-Nutzen-VerhĂ€ltnis an und sagen Ihnen, worauf Sie unbedingt achten sollten!

Vergleich Kosten-Nutzen fĂŒr Keller und Bodenplatte

Vorweg möchte ich erwĂ€hnen, dass es Ausnahmen und Besonderheiten gibt, die fĂŒr bzw. gegen einen Keller oder eine Bodenplatte sprechen.

  • GrundstĂŒcke in Hanglage werden grundsĂ€tzlich immer mit Keller gebaut, da hier die Konstruktion einer Bodenplatte teuer und aufwendig ist. Zudem wĂŒrde ohne Keller zu viel Wohn- bzw. NutzflĂ€che verloren gehen.
  • Die TragfĂ€higkeit des Bodens beeinflusst den Bau einer Bodenplatte. Deshalb immer als erstes ein Bodengutachten durchfĂŒhren! Ein spĂ€terer Bodenaustausch, der nicht mit einkalkuliert wurde, kann schnell die Baukosten explodieren lassen. Ein Keller ragt wesentlich tiefer in die Erde und stellt ein solides Fundament dar, auch bei ungĂŒnstigeren BodenverhĂ€ltnissen.
  • Wie ist Ihr persönlicher Raumbedarf? Vorrats-, Technik oder Hobbyraum benötigen in Summe ca. 20 – 30 qm Platz.
  • Bei kleineren GrundstĂŒcken in Ballungsgebieten ist der Keller eine passende Ausweichmöglichkeit, sodass wertvolle GrĂŒnflĂ€che im Garten erhalten bleibt!

 

Dass ein Keller am Anfang Mehrkosten verursacht, ist klar. Doch was steht den Mehrkosten gegenĂŒber?

  • Weitere Nutz- bzw. WohnflĂ€che in Form von Einliegerwohnung, Arbeitsplatz, Hobbyraum, HWR, Technikraum, Sauna, Spielzimmer oder Fitnessraum
  • Beim Wiederverkauf werden bis zu 10% höhere Verkaufspreise erzielt, als bei vergleichbaren Immobilien

 

Laut dem Institut fĂŒr Bauforschung bietet ein Keller bei einem freistehenden Einfamilienhaus bei ca. 24.000 € Mehrkosten etwa 80 qm mehr NutzflĂ€che gegenĂŒber einer vergleichbaren Immobilie mit einer einfachen Bodenplatte. Heutige Fertigkeller gibt es zu Festpreisen mit deutlich verkĂŒrzten Bauzeiten, sodass auch die unerwarteten Kosten fĂŒr Bereitstellungszinsen nicht eintreten.

Ein Quadratmeter Keller liegt zwischen 300 Euro und 800 Euro. Ein durchschnittliches Haus Kostet ca 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Nach oben gibt es nahezu keine Grenzen.

Entschließen Sie sich dazu ohne Keller zu bauen, wird das Haus automatisch grĂ¶ĂŸer, weil ja KellerersatzrĂ€ume im Erdgeschoss benötigt werden. Wenn sich die FlĂ€che im Erdgeschoss vergrĂ¶ĂŸert, wird auch das Dachgeschoss grĂ¶ĂŸer.
Jeder weitere Quadratmeter WohnflÀche im Erdgeschoss erhöht den Kaufpreis des Hauses. Das wird klar, wenn man die jeweiligen Brutto-Quadratmeterpreise miteinander vergleicht.

Keller: 300 – 800 Euro / qm
WohnflĂ€che: 2.000 – 3.000 € / qm

Laut der Initiative Pro Keller, werden die Kosten fĂŒr einen Keller von den Bauherren ĂŒberschĂ€tzt.

Hierzu ein Beispiel

Ausgangssituation ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer WohnflÀche von ca. 155 qm. Die Baukosten belaufen sich auf rund 290.000 Euro ohne Keller oder Bodenplatte. Je nach Beschaffenheit des Kellers kommen in etwa folgende Kosten hinzu:

Nicht enthalten sind zusĂ€tzliche Boden- und Erdarbeiten, weil diese je nach GrundstĂŒck oder Hanglage stark variieren können.

  • Gemauerter Hochkeller (Keller, der 50 bis 80 cm ĂŒber der Erde hinausragt und nicht im Grundwasser liegt):
    51.500 Euro

    Beim gemauerten Hochkeller ist zu beachten, dass die Fugen potentielle Schwachstellen fĂŒr Feuchtigkeit sind!

  • Fertigkeller: WasserundurchlĂ€ssiger Betonkeller im Grundwasser (weiße Wanne): 67.000 Euro

    Die „weiße Wanne“ stellt eine Fertigungsweise dar, bei der die AußenwĂ€nde des Kellers aus wasserundurchlĂ€ssigem Beton hergestellt wird. Diese Variante ist vor allem bei Problemen in Bezug auf Grundwasser Mittel der Wahl.

  • Grundplatte (einfache Bodenplatte, die notwendig ist, wenn man auf den  Keller verzichtet): 20.400 Euro

    Die Kosten fĂŒr z.B. eine „Thermobodenplatte“ liegen nochmal deutlich höher!

(Quelle: Pro Keller e.V.)

Wichtig!

Mit einem Bodengutachten lassen sich Risikofaktoren und damit unerwartete Kostentreiber vorab ermitteln. Neben der TragfÀhigkeit und Bodenbeschaffenheit enthÀlt es auch Informationen zu vorhandenem Grundwasser und eventuellen Altlasten.

Vorher ist zu klĂ€ren, wo genau auf dem GrundstĂŒck das kommende Haus errichtet werden soll.

 

Vorteile KellerNachteile Keller
GrundstĂŒck kann kleiner ausfallen, weil z.B. Technikraum, HWR, Hobbyraum in den Keller verlagert werden kannNicht immer ein optimales Raumklima, um es als Wohnraum zu nutzen
Mehr Stauraum und AusweichmöglichkeitHöhere Kosten fĂŒr Boden- und Erdarbeiten
Fertigkeller haben eine kurze BauphasePlatzverlust durch Treppe
Höherer Wiederverkaufspreis mit KellerKein Barrierefreies Wohnen möglich

 

Vorteile BodenplatteNachteile Bodenplatte
Geringe Kosten Nicht in Hanglage möglich
Niedrigere Gefahr von BauschĂ€denGrĂ¶ĂŸere Bodenplatte nötig, um weitere NutzflĂ€che zu erhalten
Barrierefreies Bauen möglich

Wichtig zu Wissen:

Ein Keller bzw. Fertigkeller schmÀlert die Provisionen von HausverkÀufern in den MusterhÀusern. Darum wird bei vielen BeratungsgesprÀchen erzÀhlt, ein Keller verteuere ein Bauvorhaben. Das ist so nicht ganz korrekt, weil nur die Kostenposition betrachtet wird.

Kostentreiber beim Kellerbau und Bodenplatten

Stahlkosten

Stahl ist neben Beton ein Hauptbestandteil beim Bauen von Keller und Bodenplatten. Der Stahlanteil im Keller und der Bodenplatte variiert in AbhÀngigkeit der Vorgabe von Statik und Bodengutachten.

PrĂŒfen Sie die Angebote der Anbieter

In der Baubeschreibung der Anbieter sollte der jeweilige Stahlanteil fĂŒr die Bodenplatte oder den Keller angegeben sein. Die Standardangebote gehen von optimalen GrundstĂŒcken in perfekter Lage mit guten BodenverhĂ€ltnissen aus. Dies ist aber so gut wie nie der Fall. Das heißt grundsĂ€tzlich muss der Stahlanteil in den Bauteilen erhöht werden, was leider zu unerwĂŒnschten Mehrkosten fĂŒhrt.

Tipp!

Die ideale Jahreszeit fĂŒr GrundstĂŒcksbesichtigungen ist der Herbst. Der Boden nimmt dann kaum noch Wasser auf und man sieht, ob sich irgendwo oberflĂ€chlich Wasser ansammelt. Falls gerade nicht die passende Jahreszeit ist, besuchen Sie das GrundstĂŒck nach einem starken Regen.

Wenn Sie einen Keller bauen möchten:

1. Bodengutachten
2. Angebot Keller
3. Angebot Haus
4. Ausstattung Haus

 

Was spricht fĂŒr einen Großanbieter?

Großanbieter können aufgrund der Masse an verbautem Material, ihre Rohstoffe um einiges gĂŒnstiger einkaufen. So wirkt sich beispielsweise auch der Zeitpunkt des Stahleinkaufs massiv auf die Kosten aus. Kleine Anbieter kaufen ihren Stahl meist dann, wenn es benötigt wird und können hierdurch nur bedingt gĂŒnstige Einkaufskonditionen wahrnehmen.

Thema Sicherheit beim Anbieter:

Die zertifizierten Keller- und Bodenplattenbauer (GÜF-Mitglieder) mĂŒssen stĂ€ndig Stahlproben an unabhĂ€ngige Institute schicken, um die QualitĂ€t ĂŒberprĂŒfen zu lassen. Sollte der Anbieter keine Proben einschicken, verliert er sĂ€mtliche Zertifizierungen. Die Zertifizierung demonstriert, dass kein billiger Schrottstahl verwendet wird.

Was spricht fĂŒr einen Fertigkeller?

Bei den großen Unternehmen bestehen standardisierte Prozesse. Sie sparen Zeit und dadurch Geld, indem z.B. keine Bereitstellungszinsen anfallen oder der Keller verputzt werden muss.

Ein Fertigkeller steht in 2 bis 4 Tagen, hat keine langen Trocknungszeiten und kann nach einer Woche mit dem Haus ĂŒberbaut werden.

Tipp!

Wenn Ihr Fertigkeller zwischen Dezember und Februar gebaut wird, kann es aufgrund der Witterung zu Frost kommen. In diesem Fall benötigt der Fertigkeller-Hersteller eine andere Fertigkeller-Abdichtung, um auch bei KĂ€lte arbeiten zu können. Planen Sie hierfĂŒr rechtzeitig einen Geldpuffer ein (ca. 1.400 – 2.000 Euro).

 

Sie haben Fragen oder Anregungen? Wir freuen uns ĂŒber Ihre Kommentare!
Ihr Reinink Immobilien-Blog aus der Grafschaft Bentheim

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